“二手房签约量下降 北京楼市低迷难言“金九””

从目前北京9月份的成交数据来看，真的称不上“金九”。 中原地产研究院数据显示，根据北京市住建委公布的二手房网签数量，截至22日，9月份北京二手房签约量为7685套，这也是2月份以来同期最低点，比去年同期下跌近4成。

在谈判空之间出现

中国证券报记者说，房源降价的首要原因是个别房主需要交易的变化。 除了大户型外，学区室也出现了降价销售的迹象。

中国证券报记者从许多房地产中介机构的人那里获悉，除了极个别的稀缺项目外，目前北京部分总价在几千万元左右的二手房来源上有一定的议价空之间。

中原地产首席分解师张大伟表示，近年来，房地产市场“全年黄金期”的效果逐渐减弱，没有放松调控政策，也没有把房地产确定为短期刺激经济的手段，因此房价上涨将是空。 因此，北京9月份的房地产市场继续向下修正。

“严格的杠杆”促进价格调整

张大伟表示，热点城市出台严格的贷款限制政策，购买力不大能支撑市场上涨。 多城市房价逐渐开始出现下跌现象，房价下降成为普遍现象。

以北京为例，目前二手房的一系列税费规则增加了交易和购买价格。 中国证券报记者表示，一般来说，总价300万元左右的二手房，并不是“满五唯一”(产证时间为5年，是家庭或个人名下唯一的一套)，只有上次交易的原值很低，卖家至少降价20万元才容易成交。

根据北京相关规定，除建筑容积率在1.0 (含)以上、单一建筑面积在140平方米(含)以下的两个硬性标准外，北京普通住宅标准价格红线，五环内总价低于468万元。 目前，从北京市内房价水平来看，五环内大量住宅并非普通住宅。

根据年3月以来的信贷政策，购房者购买普通两套房以外首付的比例在80%以上，在明确购房者覆盖数时，使用“认房认贷”。

“这意味着将大幅提高许多改善型索赔的首付门槛。 ”。 一家房企的人对中国证券报记者说。

一家房地产机构资深店长对中国证券报记者表示，一直以来，北京市二手房交易都是“连续名单”。 “例如，300万元以下的正好需要房间。 假设刚入场，房东收到购房款后，只需要300万元就可以买600万元的房子。 卖了600万元房子的房东只要租400万元就可以买1000万元的房子。 在购房者期待收入和房价持续增长的情况下，在杠杆扩大效应下，房价也会越来越高，越来越上涨。 但是，在目前的信贷政策中，贷款额大幅下降，导致这条链条中断。 ”。 这个人说。

据中国证券报记者介绍，目前北京市部分二手房房价已经比年控政策出台前下跌15%，部分地区超过20%。 “如果是年调控前入市，考虑到信用价格，房价已经下跌了20%以上。 ”。 年高点入市的买家对中国证券报记者说。

返回到居住属性

无论是政策上还是供给调整上，“住宅不炒”的观念已经深入人心。 在这一政策背景下，购房者的行为越来越合理。

近两年，北京供给了许多限制竞争室和共享产权室。 其中，竞房在取得房本或相关纳税证明后5年内不准转让，且考虑到期房交房时间，房屋持有时间至少7年以上。 共享所有权室交易的，必须经相关部门批准，按照指导价格回购个人所有部分。 这些严格的补助措施使利用政策性住房套期保值的可能性基本为零。 限购竞买者大多是有自住指控的买家。 另外，仅限于拍卖房的发售，购房者有很多选择，对于降低周边二手房的价格可以说“马上生效”。

从今年的政策来看，北京相关部门明确了淡化学区室属性，抑制学区室高价的意图。

今年北京东城区和海淀区均确定，1月1日以后取得住房产权证的家庭适龄儿童将通过多所学校的切割方法入学。 在这个政策下，东城区、海淀区的二手房部分价格明显下降。 金宝街所在的小区是东城区某著名小学的对口学区。 今年年初，这个小区有70平方米的两居室，房东的报价为760万元，几乎没有价格空之间的故事。 今年东城区学区政策出台后，该房源无法保证100%进入该校。 中国证券报记者表示，近期，该房屋挂牌降至730万元，房地产中介机构人士告诉中国证券报记者:“根据支付条件，房价还有商量的余地。”