“8月份房地产市场成交转淡 “全年的黄金时期”或难现”

8月以来，许多房企在完成半年销售业绩冲刺后，逐渐进入宽限期，销售业绩和持有地进度持续走低。 一线成交量环比下跌10%，除上海环比回升外，北京、广州、深圳成交量环比回调。 土地受融资紧缩的影响明显降温，房企持有地热情消失，低溢价成交，底价成交，倾销地数量增加。 另外，8月以来，全国房地产市场城市间分化严重。 从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势分化明显。

专家认为，受政策收紧供应量井喷等诸多因素的影响，北京等部分地区楼市难以实现今年的“全年黄金期”。

产量下降

据克瑞研究院介绍，8月房地产市场持续降温，点位监测城市累计成交量同比下跌4%，环比下跌6%。 其中，一线城市成交量比上个月减少10%，同比下跌7%。 除上海环比回升外，北京、广州、深圳的成交量环比均被召回。 二三线城市成交量同比下跌3%，环比下跌6%。 西安、常州等地交易量仍在缓慢下行，徐州、南京和济南等地显著缩小量，环比跌幅均在50%附近。

8月，top100房公司业绩相对平稳，8月权益口径业绩规模比7月环比下降1.7%，略低于1-7月平均值。 从公司表现来看，8月份top30房企业中有11家房公司的成绩环比下降。 一线梯队方面，万科a 8月实现全口径业绩规模451.3亿元，环比下降6.3%，降幅较去年同期收窄。 许多公司8月提高了供给力，业绩环比上升，实际上项目整体去化率不理想。

一线城市中，北京地区成交量环比下跌最多。 中原地产数据显示，8月，北京新建住宅共签约3059套，与几个月前的高价相比，本月的数据开始向下修正。 这也反映了6~7月高峰期后，市场再次退烧的数据。 拍卖房屋成交也出现退烧，8月份的合计成交限制拍卖房为1684套，库存量达到2.4万套。 据我研究院统计数据，8月北京二手房交易平均价格为57401元/平方米，环比下跌2.22%，同比下跌1.17%。

中原地产首席分解师张大伟认为，从数据来看，相比去年8~9月市场高位，2019年春节后的3~5月市场小阳春逐渐退烧，7~8月市场明显降温。

张大伟表示，2019年上半年，北京楼市确实出现了明显的小阳春现象，但主要成交量集中在井喷3-5月，预计后续政策收紧，包括公积金国家治理政策等，市场再次出现退烧现象。 如果后续信贷等政策继续保持高压，不排除未来市场上明显的价格战的可能性。

二手房平均价格来看，一线城市正在下跌。 诸葛找的数据显示，8月，一二线城市二手房市场平均价格持续下跌，三四线城市连续7个月上涨。 其中一线城市环比下跌0.96%，跌幅扩大，北京、上海、广州全面下跌。 城市环比下跌0.2%。 三线城市的环比上升了0.64%。

与全国市场相比，克而瑞研究院表示，在当前领域利润空之间受压的环境下，未来房企的盈利能力取决于公司自身的精细化运营和产品力的构建。 随着“全年黄金期”的到来，房企必须加大事件营销力度，届时成交量和企稳将持续下跌。

58安居客房地产研究院首席研究员张波认为，随着“金九”的到来，市场分化将继续。 一些三四线城市将继续降温，一线城市和供需旺盛的新一线城市预计仍将继续保持热度。 下半年，楼市过热的概率依然很小，稳定将成为市场主旋律。

市场降温

8月以来，一线城市出现了多个低价成交的地块。 以北京地区为例，8月29日，北京地区出让3块地块，合计成交额71.62亿元，2块以底价成交。 北京市朝阳区东坝乡驹子房1106-720地块f1住宅混合公共建设用地，位于1106-721地块a33基础教育用地国有建设用地，地块为共享产权房，售价4.1万元/平方米，最终底价18.97亿元成交。 另一个是北京市顺义区北小营镇顺义新城第30区块30-01-02地块r2二类居住用地，30-01-04地块a33基础教育用地。 商品销售均价不超过3.69万元/平方米，最终由金茂和城市建设联合会获得，最低价43亿元成交。

张大伟说，从目前的市场来看，房地产公司的资金压力越来越大。 从整体上看，房地产公司通过信托等融资大幅快速进入房地产市场，使土地市场短期升温是政策紧缩的首要原因。 在9月紧缩的预期下，热点城市土地溢价率开始明显下降，但如果这一政策继续下去，不排除后续土地市场底价成交再次明显增加的可能性。

克瑞数据显示，8月土地市场成交价格连续5个月下降，降至10%左右，创今年新低。 从拍摄率来看，8月份，全国积分城市成交土地497张，拍摄79张，拍摄率达到13.7%，比上个月增加2.1个百分点。 南京、成都等热点城市有土地流转，市场热度比上个月进一步下降。 住房企业融资环境更加紧张，开发贷款、公司信托、海外融资渠道受限，资金压力再次升级，房地产公司土地更加审慎。

土地成交规模总体缩小。 诸葛找的数据显示，8月，土地市场整体供需规模下跌，土地出让金持续缩小。 全国主要地级市土地供应建筑面积1.08亿平方米，比去年同期下跌24.68%，成交规模也有所下跌，成交计划建筑面积7462万平方米，同比下跌24.59%。 土地出让金为2993亿元，同比下跌15.63%。 溢价率大幅下跌，流拍率连续三个月上升，土地市场整体热度下降。

区域分化特征明显

值得注意的是，8月以来，全国房地产市场城市间分化严重，城市地域分化特征明显。 从房价和成交量来看，不同地区之间的趋势分化明显。

诸葛找的数据显示，8月，东北城市二手房市场均价1万元/平方米，环比上涨1.53%，涨幅居首。 西北城市二手房市场平均价格为9938元/平方米，环比上涨0.73%，涨幅居第二位。 第一，由于新居市场的辐射作用，带动了东北部和西北部部分城市二手房市场平均价格的回升。 从环比涨幅较大的城市来看，上涨的城市为中西部三四线城市，东部地区为山东省、苏州及周边地区城市，主要由于热点城市的拉动作用，是市场持续前的较热趋势。

58同城数据显示，一线城市二手房热门板块持续向周边郊区聚集。 北京密云、北七家、怀柔、昌平县城、良乡等区域，以及广州新区、金洲、旧区、新塘、金沙洲、深圳龙岗中心城、西乡、丹竹头、大运、布吉等板块备受关注。 受临港新领域政策的影响，上海浦东临港新城位居区域人气板块之首，其次浦江镇、陆家嘴、南桥、惠南等周边区域也同样备受欢迎。

58安居客房地产研究院首席分解师张波认为，8月的区域性大政策对楼市热度的提升非常明显，部分炒作诉求再次在热点地区上升，这也值得关注。 上海、深圳两地的规划政策受益匪浅，有利于两地城市竞争力不断提高，有利于两地楼市长期快速发展，但绝不是给炒房地产者的机会，在“住宅不炒”的大背景下，房价整体稳定。