“房价涨幅现全面放缓趋势 一线城市二手房时隔14月首次转降”

国家统计局17日公布了8月70日大中城市商品住宅销售价格的变动情况。 数据显示，8月房地产市场总体稳定。 其中，一二线城市新建商品住宅和二手房销售价格环比涨幅均与上月持平或下跌，三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月持平，二手房涨幅略有上升，同比涨幅回落。

值得注意的是，二手房这两年来首次连续3个月出现20个城市房价下跌。 一线城市二手房的售价自去年同月以来，时隔14个月再次下跌。

业内人士表示，持续出台的调控政策出现资金紧缩、房价涨幅全面放缓的趋势，“金九”开局不利。 如果政策不调整，预计未来几个月70个城市的房价涨幅将继续收窄，四季度楼市不乐观。

房价涨幅出现全面放缓的趋势

据国家统计局城市司司长孔鹏首席统计师介绍，7月30日，中央再次强调是用来建房的，不是用来炒房的定位，要求实行房地产长期管理机制，不要把房地产作为短期经济刺激的手段。 在这样的背景下，8月份，房地产市场整体持续平稳。

统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格比上个月上涨0.3%，涨幅与上个月持平，其中北京上涨0.5%，上海上涨0.3%，广州和深圳均上涨0.2%。 二手房方面，二手房售价比上个月上涨0.3%，与8月的上个月持平。 其中北京下降0.4%，比7月下降0.1个百分点，上海和广州比上个月上升0.4%持平，下降0.4个百分点。 深圳上涨0.2%，比上个月下降0.5个百分点。 另一方面，一线城市的二手房价格从7月的上涨0.2%转为同比下降0.2%。 值得一提的是，这是一线二手房价格自去年同月以来首次下跌。

在二线城市，31个二线城市的新建商品住宅和二手房的售价比上个月上涨0.5%和0.2%，涨幅比上个月下降0.2个百分点。 比上年同期上升9%、同比上升5%，涨幅比上个月分别下降0.812个百分点。 35个城市的新商品住宅售价比上个月上涨0.7%，涨幅与上个月持平。 比上年同期上升0%，涨幅比上个月下降12个百分点。 二手房销售价格比上个月上涨0.8%，涨幅比上个月扩大0.1个百分点。 比上年同期上升8%，涨幅比上个月下降1.3个百分点。

中原地产首席分解师张大伟分解分析认为，8月房价上涨城市明显减少，二手房价格下降城市持续增加。 综合来看，新商品住宅价格环比上升的城市有55个，二手房环比上升的城市有43个，都是年来的低点。

统计局数据显示，8月份新建住宅环比涨幅较7月份明显放缓的城市达到32个，二手房41个城市涨幅明显放缓。 具体来说，新建房价环比下降的城市达到10个，比7月增加了7个。 其中，韶关7月比上个月上升0.8%，转为比上个月下降0.9%。 平顶山更是比7月环比上涨1.6%，比环比下降0.5%。 二手房价格方面，7月环比下降幅度最大的是遵义，环比下降0.6%。 到了8月，7个城市降幅超过0.6%，福州、济南、成都、安庆环比降幅达到0.9%，乌鲁木齐、宜昌进一步下降1个百分点。

成交量库存进入上升通道

房价涨幅减缓，市场成交也明显下降。 上海易居房地产研究院报告称，要点监测的40个城市，8月新房成交环比减少9%。 具体来说，4个一线城市新建商品住宅成交面积比上个月减少19%，比去年同期减少16%。 18个二线城市新建商品住宅成交面积比上个月减少10%，比去年同期增长6%。 18个三四线城市新建商品住宅成交面积比上个月减少4%，比去年同期减少17%。

在这一背景下，住房存款比有时会进入上行周期。 上海易居房地产研究院报告称，住房现房存量房销售比自年8月以来连续震荡上升，从整体来看，存量房销售比已经进入上升通道，楼市供求关系有所转变，大于需求。

与此相对应，房企的库存去化周期也进入上升通道。 上海易居房地产研究院研究员姚方表示，库存是适应房企未来变化的重要资产。 库存规模过大或过小会带来一定的经营风险，规模过小，房企可能因土地储备不足而被动补库规模过大，房企可能因激进的土地出让战略而增加债务，后续的政策调控会严格增加资金难度

姚方表示，截至2019年上半年，20家上市房企存量规模达到26874.7亿元，环比增长0.6%，比去年同期增长16.6%。 从20家房企的去库存周期看，大型房企和中型房企的去库存周期分别为9.8和22.8个月，环比分别增长2.4%和0.5%。

姚方认为，随着楼市在中央层面的重新调整，市场降温形势难以扭转，2019年三季度房企去化周期将继续上升。

房地产金融环境紧张

房地产市场高峰月“金九”今年也未能如期到来。 9月上半月，最新监测显示，适宜居住的13个城市二手房交易量为29305套，比8月上半月减少16.6%，比去年减少10.8%。

房地产领域的研究人员沈昕表示，房地产业是资金密集型领域，金融环境的变化直接影响房地产市场。 8月住户部门贷款余额与去年同期增速持续下跌，1年期国债收益率与上月持平，首次房贷平均利率连续3个月小幅上升，房地产领域金融环境小幅收紧。

沈昕说:“近几个月来，监管层持续收紧房地产信托、银行贷款、国内外债务发行、abs等房企融资渠道。 数据显示，7月以来，信托企业投入房地产行业的资金规模和比例明显下跌，此外银行开发信贷也在减少，未来有可能进一步减少。 监管不放松，全面降级给房地产领域带来的增量资金有限。 ”。

国庆长假结束后，房地产市场将迎来新政——从10月8日起，新发行商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期间的最优贷款利率( LPR )为价格基准点形成。

广州官员表示，广州地区中国银行将于9月23日左右实施利率新政，预计房贷利率为5.5%。 短期内的波动是不可避免的，但应该在客户的心理承受范围内。

姚方表示，后市购房者观望情绪预计将恶化，四季度楼市将继续走低，房价指数涨幅也将继续收窄。