“第一梯队持续分化 七月份房企总体营收规模下降”

从销售业绩来看，下半年年初，房企速度放慢。

无论从各大上市公司本月的经营数据公告还是研究机构发布的统计数据来看，7月份住宅企业整体的销售业绩都不及6月份。 首要原因是市场惯性，6月底房企集中冲刺上半年业绩，之后的7月往往迎来休整期。 另一方面，与政策紧张、融资渠道狭窄、市场观望情绪恶化等多因素密切相关。

7月和8月是房企的“暑假时间”，但结合目前的形势，9月和4季度的房地产营销市场是否会像往年一样上升还不清楚。

单月与去年同期相比涨幅分化

碧桂园公布的经营数据显示，该企业7月实现权益销售额425.7亿元，比去年7月增长16.03%，比今年6月减少约29.51%。

与碧桂园相比，恒大和万科7月份的业绩与去年相比没有太大变化，但与今年6月相比大幅收窄。 其中恒大7月份合同销售额404.5亿元，堪比去年7月，比去年同期减少0.51%，比上个月减少19.52%。 万科7月合同销售额481.9亿元，比去年同期增长6.76%，比上月减少27.47%。

7月和8月一般被称为楼市“淡季”，从过去几年的市场情况来看，这2月各地成交量有不同程度的减少。 7月份作为下半年的开始，房企通常没有业绩诉求，因此这“碧恒万”三家公司的销售额变窄也屡见不鲜。

根据克而瑞研究中心公布的数据，7月top100房企业销售操盘手业绩规模为7465.9亿元，比6月环比减少近29%，但与去年7月相比有所增长，这是部分房企业绩大幅影响同比涨幅的情况。

同样作为第一步，保利、中海等公司与“碧恒万”不同。 根据克瑞数据，7月份两家公司销售的全口径金额分别为404.8亿元和299.9亿元，与去年7月相比，保利增长率达到69.4%，中海也达到50%。 增幅明显为中国金茂( hk.0817 )，7月公告业绩为143.0382亿元，比去年同期超过100%。

另一家值得关注的公司是新城控股，上个月前董事长王振华涉案被逮捕，之后尽管新城控股开始大规模转让旗下项目，但该公司的最新业绩并未受到多大影响，7月份合同销售额为245.33亿元，环比为16亿元。

市场前景高涨

事实上，今年以来，房企面临的市场环境和政策环境都在收紧。 在市场环境方面，国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积比去年同期减少1.8%，降幅比1-5月扩大。 商品房销售金额70698亿元，增长5.6%，增长率下降0.5个百分点。 克瑞研究中心认为，随着前期积压的市场诉求不断释放，后续运营商的诉求明显不畅，市场观望情绪日益加深。

在政策环境方面，在7月30日的中央政治局会议上再次谈到“住宅不会被炒鱿鱼”，提出“不要把房地产作为短期的经济刺激手段”。 此前，涉及房地产信托、海外发债等金融措施的出台，房企融资渠道也变窄，这也进一步提高了房企融资难度和融资价格。 据中原地产研究中心统计，7月份单月全国房地产调控政策次数达56次，今年累计调控次数307次，比去年有所增加。

销售和政策的影响还会传递到房企的持股决定上。 据克瑞统计，7月，31家典型房企中，6成以上的公司地力低于前6月的平均水平。

从往年的市场规律来看，7月至8月处于楼市两个密集成交区间的过渡阶段，成交相对平淡，开发商的推新和营销动作不多。 但是，进入9月后到年末，楼市成交一般会回升。 从2004年开始，包括广州在内的许多城市的年末成交季节，尽管“不会过于繁荣”，但许多开发商都有惯性和冲击业绩等诉求来销售商品。

考虑到市场前景情绪的影响，克而瑞研究中心预计短期内8月市场将继续走弱，但9月份，特别是4季度以后，随着公司供应量的增加，房企整体销售有一定程度的上升，但快速增长的概率不高。