“2019年上半年全国40个城市土地市场量缩价涨”

与去年相比，国内土地市场明显减少了热量。 上海易居研究院近日发布的报告显示，2019年上半年，全国40个城市土地成交面积25411.5万平方米，环比减少16.6%，比去年同期减少3.6%，成交量环比明显减少。 回顾历史，成交量从去年上半年开始逐渐上升，年上半年见顶后下跌，目前仍呈下降趋势。

近两年来，土地市场价格持续上涨。 报告显示，40个城市的地价在去年上半年达到最大值57.2%，之后持续下行，在年下半年触底反弹，2019年上半年比去年同期达到22.9%。 从绝对值来看，地价年下半年见顶，为4918.2元/平方米，年下跌至4250元/平方米左右水平，2019年上半年再创新高，为5218.1元/平方米。

从城市来看，6月，40个城市土地成交价格排名前5位的城市分别为金华、南宁、荆州、深圳、福州，土地成交价格分别为72%、70%、58%、48%、44%。 其中深圳连续4个月没有土地成交。 其中，深圳6月24日张贴5块居住用地，2019年首次出让住宅用地，同时有限价出售等条件限制。 溢价率高表明，深圳作为一线城市表现出良好的城市基本面，而由于供给地少，房企在深圳的库存量少，需要积极补充库存。

从量价上看，一二线城市和三线城市形成了明显的反差。 6月，4个一线城市土地成交建筑面积332.2万平方米，环比增长27%，同比增长41%。 拆除表明，一线城市房地产调控政策严格，市场调节时间长，其土地成交面积主要取决于土地供应量的大小，一般来说，土地供应量增大，成交面积也会大幅增加。

4个大城市6个月移动平均土地成交均价14429元/平方米，环比上涨22.5%，同比上涨21.3%，地价上涨明显，基本相当于年下半年的水平。 2019年6月地价上涨明显，主要是深圳、北京和上海的土拍比较火，溢价率分别为48%、17%、23%，其中深圳是年内第一大供应地。 这一方面体现了一线城市良好的城市基本面和充足的市场调节时间，另一方面由于供给地少，房企在一线城市的库存量小，需要积极补充库存。

6月，二线城市土地成交建筑面积4273.1万平方米，环比仅增长14.6%。 同比增长22.8%，地市成交依然活跃6个月移动平均交易价格为5005.9元/平方米，环比上涨6.0%，涨幅基本与上月持平，同比增长15.8%，扩大3.4个百分点。 目前，二线城市的地价已接近年下半年历史上的最高地价区间。

一季度以来，一些热点城市市场过热、预期不稳定等引起中央关注，“不炒房”在4月中央政治局会议上再次被提及，随后苏州、西安、武汉等城市出台调控政策，推动房地产市场平稳运行，下半年市场降温。

在2019年的政府工作报告中，政府的基调是促进房地产市场的顺利健康和快速发展，稳步推进房地产税立法。 对房地产市场的政策不放松，仍然以“稳定”为主。 由于一季度部分城市房地产市场出现“小阳春”，住建部分别于4月和5月对10座房价涨幅明显的城市发出警告。 此外，由于一季度房企融资多、资金宽松，部分房企持股比较激进，5月份银保监会限制了房企融资渠道，促进了房地产市场的顺利快速发展。

易居研究院研究员王若辰分析认为，一二线城市土地市场已经明显分化为三线城市，以深圳为首的一线城市供给地少，因此房企库存少、城市基本面好、市场调整时间长等原因是房企的重点。 6月二线城市土地市场依然火热，但随着各城市相关调控政策的相继出台，下半年或略有降温。 城市三线价格下跌或持续下跌。