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“青客公寓两年半净利累亏11亿元 续租率仅5%“租金贷”模式存风险”

文章来源:网络转载 发布日期:2021-05-14 07:06:02 浏览:

经历洗牌的长租公寓领域将迎来第一个。 10月8日,国内第三大租赁公寓青客公寓向美国证监会提交了招股书,成为第一家公开股东招股书的租赁公寓企业。 青客公寓计划在纳斯达克上市,股票交易代码为qk,预计融资额为1亿美元。

招录显示,截至去年12月31日,青客公寓运营6个城市,复合年增长率达到114.4%。 和财年营收分别为5.22亿元和8.89亿元,2019财年前三季度营收超过8.98亿元,比去年同期增长51.435%。

但是,迅速增长的青客公寓也很难避免领域“以赤字改变市场”的通病。 据长江商报记者整理,青客公寓年、年、2019年前6个月的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元。 两年半期间累计亏损11亿1700万元。

长江商报记者还发现,截至2019年6月底,青客公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元,资产负债率133%,“资金不抵债”。

在现金流量方面,2019年6月底青客公寓账面上的现金、现金等价物和限制现金共计4.5亿元,按全年5.8亿元的烧钱速度,这笔钱不到一年。

另外,青客公寓是第三方投诉平台、微博、豆瓣,受到众多客户投诉,存在贷款引导、押金退款困难、网费高、清洁服务糊弄、电费高、盗电等问题。 截至6月30日的2019财年前三季度,青客公寓与租户签订的平均合同期仅为11.7个月,其中47.3%的租户在合同期满前取消了租赁,只有5.1%的租户选择了继续租赁。

6年内运营近10万个房间

青客公寓有望成为长租公寓海外上市第一股,是国内较早进入长租公寓行业的企业。

公开资料显示,青客公寓成立于年,在融资的推动下,青客公寓在成立6年间保持了高速扩张。 青年客房可租赁940间,截至年底,蓝色客房共运营91234间,复盖6个城市,复合年增长率为114.4%。

招行引用咨询机构出具的报告显示,按总租赁房的价值和数量计算,青客公寓在国内长租公寓运营商第三大月租金2000元以下的档位中,按房数计算,青客公寓居领域首位。

快速扩张得不到资本的支持,截至目前,青客公寓共获得4次融资。 天眼查显示,年6月,青客公寓获得了纽约客创投的天使投资。 年9月,获得了达朝创投的a轮融资。 年6月,又获得赛富投资基金和老股东纽约人创投1.8亿元B轮融资。 年4月,青客宣布完成数千万美元的c轮融资,由摩根士丹利管理的私募基金和凯欣资本共同投资。

在目前的股东结构中,创始人兼首席执行官金光杰直接持有30.3%的股份,凯欣资本及其附属实体合计持有28.1%的股份,是最大机构投资者。 此外,新信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%。

但是,青客公寓仍然面临着赤字的局面。 招股证明书显示,其在年和财政年度均处于亏损状态,净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。 截至2019年6月30日,青客今年亏损达到3亿7300万元。

青客公寓在招股文件中总结了影响企业绩效的几大因素。 例如,公寓互联网的扩大,入住率和租金率的维持和提高,包括控制运营价格和费用,提高运营效率的能力,管理前期的资本支出和扩张价格。

此外,企业的资金状况也不容乐观。 截至2019年6月底,青客公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元,资产负债率133%,达到“资金不偿还”。

在现金流量方面,2019年6月底青客公寓账面上的现金、现金等价物和限制现金共计4.5亿元,按全年5.8亿元的烧钱速度,这笔钱不到一年。

面临巨大损失的青客公寓为什么在这个时候急于上市呢? 房东创始人全雷对长江商报记者表示,其一是公司对现金流的高度依赖性,进入资本寒冬后,融资难度和价格越来越大,只能通过上市获取新的资金弹药。 其二是资本给公司的期限临近,对收益的需求推高了公司上市;其三是蛋壳和自由上市的风声给青客带来了巨大的压力,房源规模排名第三的青客(第一自由,第二蛋壳)如果不率先上市,未来的莉莉

值得注意的是,此前同样是房东模式的wework IPO道路搁浅,根据股东募集数据,we work近年来是狂走马圈,年现金流从负12亿美元变为负22亿美元。 在业界,仅靠“概念”、“理想”、“愿望”无限烧钱、在期限内无法盈利的公司,被投资者视为失败的投资。

财经评论家的严跃进指出,长租公寓上市需要处理三个实质性问题。 第一个是房源的收纳问题,如果房源的收纳特征不足,后续的规模很难扩大。 二是利润问题,如房租调整和其他增值服务的收益等。 三是顾客维护等问题,与租客的诉求相比,要提供差异化服务,培养企业品牌力量。 如果公司出现亏损或租赁贷款问题,上市前后也需要积极处理这类问题,形成更好的竞争力。

65%的租客使用租金赊账

杠杆借力“租赁贷款”是青客公寓高速扩张的首要手段。

据了解,青客公寓是提供折扣的方法,出租人向合作金融机构借款,不一次性预交租金。 不一次性支付的半年房租折扣为5%,预付的年房租为10%,借款利息也由青客公寓承担。 青客公寓将出租人预付的租金用于高速扩建,最重要的支出是房源的装修,向房东预付几个月前的租金。

在青客公寓中,租户最长可办理26期(月)分期贷款,金融机构不一次性存入青客公寓账户,但实际上,截至6月30日的2019年前3季度,青客公寓与租户签订的平均合同期为11.7个。

截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客使用租赁贷款,未偿还贷款本金8.726亿元。 按半年前的租金计算,也就是青客公寓1100元左右的平均月租金,青客公寓沉淀的预付租金规模接近5亿元。 根据招行公开的数据,截至2019年6月底,青客公寓预付租金总额为7.9亿元人民币。 目前,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷款。

来自租金贷款的资金已成为青客公寓的首要收入来源和流动性来源。 股东招股书上说,企业和租客的租期一般为26个月,其中多数为12个月。 目前,青客公寓提供的租金的63.1%由这些分期付款的贷款支付。

业界认为,在租赁贷款模式下,没有贷款诉求的租赁人实际上是背叛了自己的信用,帮助租赁公寓企业融资的,但一旦资金链断裂,租赁人和房东就会陷入“与日俱增、叫法不顺”的境地

对此,青客公寓宣布,从去年8月开始,青客公寓导入了融资租赁模式。 青客公寓将装修后的房源与家具一起出售给融资租赁企业再次租用。 在这种模式下,青客公寓的资金价格更低、更安全,有助于摆脱对租金贷款的依赖。

“对租赁贷款来说,实际上公开透明性和资金合规性的采用很重要。 如果没有这两个条件,租赁贷款会引起很多问题。 特别是如果租赁贷款和租赁房屋来源的收购等联系在一起,风险会进一步增加,会有爆炸等风险。 》严跃进向长江商报记者表示,租赁贷款扩大领域,一方面要注意各类金融风险,另一方面要注意监管风险。 至少从今年下半年来看,金融风险实际上是向监管层明确提示的。

3年以上20多的父母租了公寓消失了

青客公寓急于上市融资期间,另一套公寓因无法融资而陷入困境。 最近,郑州的老牌长租公寓受不了了。

事实上,前两年还站在领域风口上的长租公寓,在经历了融资热潮后,许多企业相继关门。

长江商报记者整理公开报道发现,截至2009年,不到3年,20多名家长借公寓企业品牌倒下,其中一半以上爆仓原因被归类为“资金链断裂”。 包括爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等知名企业品牌长租公寓企业倒闭。

投资周期长、价格高、利润难,也是租赁公寓公司面临的普遍问题。 武汉本土企业品牌“可遭遇公寓”创始人佘福员在接受长江商报记者采访时表示,“可遭遇”是以集中公寓运营为主,目前略有盈利。 分布式租赁公寓目前整体处于亏损状态,首要原因是运营价格高,需要升级,因此分布式租赁房难以溢价。

根据克瑞的监测数据,长期租赁公寓的收益率,目前国内20个点城市公寓的租金率为1%—3% (一线城市不到2% ),办公租金率低于4%—6%,远远低于国际公寓水平

“轻重并行,资管分离,灵活经营是租赁公寓未来的快速发展趋势。 ”。 全雳告诉长江商报记者,迄今为止,长租公寓头部公司结构基本成型,领域一度过热,目前洗牌,企业品牌公寓趋于合理,过去看规模,现在看现金流和利润,公司不是盲目外延式扩张

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