“银行房地产贷款新规实施后 对市场有何影响？”

1月1日起，中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银领域金融机构房地产融资集中度管理制度的通知》正式实施。 新规要求，银领域的房地产贷款余额比例和个人住房贷款余额比例不得超过人民银行、银保监会明确的相应上限。 新实施后，对市场的影响如何受到关注？

业内人士认为，在“住房不炒”的基调下，市场对此次政策的制定已经有了部分预期。 近年来，金融监管部门围绕“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的目标加强房地产金融监管，进一步积极探索宏观审慎的工具创新，从供给和诉求两侧入手，提出了首付高于动态调整机制、住房企业融资新规“ 在这一背景下，房地产贷款增长率持续下降。 中国人民银行发布的《中国金融稳定报告()》显示，截至2019年底，中国房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，下降5.2个百分点。 从总体上看，中国房地产市场平稳，市场主体预期也趋于稳定。

在这种背景下，对银行房地产贷款余额进一步划定“红线”，有助于继续推动房地产市场平稳健康快速发展。

“新增对市场的影响有限”联金融首席研究员董希淼认为，建立房地产融资集中度的管理制度主要从三个方面来考虑:一是防范银领域的房地产金融风险。 二是支持落实“住房不炒”的目标；三是推动信贷资源大量流入关键行业和薄弱环节。 董希淼表示，加强管理和调整的政策方向已经确定，相信可以把握政策的节奏和力量。 据观察，新规将逐步治理不同类型的银领域金融机构，同时给予目前尚未达标的机构充分的整改空之间和时间，有助于保持市场平稳有序快速的发展。 这是因为整体上对市场的影响有限。

具体来说，《通知》确定了对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5个机构分类划分设立房地产贷款占有率上限、个人住房贷款占有率上限。 例如，第一档中资大银行的房地产贷款占有率上限、个人住房贷款占有率上限分别为40%、32.5%。

对于超标的银行，《通知》也制定了差异化的过渡期安排。 年12月底，银行领域金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比在2个百分点以内的，业务调整过渡期为2年2个百分点以上的，业务调整过渡期为4年。 央行相关人士表示，对于超过个别上限的银行，其申请将获准延长过渡期。

“大部分银行已经达标或超标幅度不大，超标银行很少，未来房地产贷款增速有必要进一步降低。 ”。 长城证券银行领域的拆师邹恒超推算，在38家上市银行中，11家银行的房地产开发贷款超过上限，8家银行的个人住房贷款超过上限。 在2-4年过渡期，超标银行不会压损房地产贷款，但未来增长率有必要下降。

根据“比较低的银行可能还有增长空之间”董希渍的说法，贷款余额超标的银行不多。 因为这条新规则的整体影响有限。 但房地产贷款将面临“天花板”的增长，部分银行经营将更加谨慎，贷款利率和条件将略有调整。 另外，部分城商行、农商行、村镇银行等房地产贷款占比在一定的增长空之间。

值得注意的是，住房租赁贷款未纳入房地产贷款统计，也出现了鼓励住房租赁市场快速发展的意图。 《通知》确定住房租赁相关贷款不包括在房地产贷款占有率计算中，其中包括公租房建设等行业的贷款。 另外，配合理财新规的实施，理财新规过渡期内(截至2021年底)回表的房地产贷款不包括在统计范围内。

国泰君安分解师认为，房地产贷款集中度监管政策落地，稳定了市场对银行未来如何开展房地产贷款业务的预期。 整个银领域的成就压力不大，不必过度担心。