“11月份地产信托同比降近七成 存量市场长时间快速发展趋稳”

11月房地产信托同比下降近7成库存市场长时间快速发展稳定

根据益信托网的数据，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，比去年同期的1808.33亿元大幅减少约41%。 其中，213.83亿元投入房地产，比去年同期的660.49亿元下降近68%。

多位信托业界人士向《国际金融报》记者表示，投资房地产行业的信托资金降幅较大，与房地产信托额和投资者对房地产领域风险的担忧上升有关。 从过去的经验来看，对相关业务的严格监管将增加房地产信托违约的规模。 今后一段时间内，房地产信托风险管理的压力将增大。

但是，长期以来，房地产信托将经历进一步的变革和快速的发展。 经过快速发展期，房地产业也将进入较为成熟的阶段，对信托企业来说，后续库存市场将创造新的业务机会，最终房地产领域整体收益率将趋于宽松。

结余管理和罚款“双管齐下”

《国际金融报》记者观察到，相比上半年的人气，房地产信托下半年的发行规模呈现明显的收缩趋势。

根据益信托数据，2019年1-6月发行的房地产行业信托规模分别为883.56亿元、544.65亿元、993.51亿元、934.16亿元、901.05亿元、1156.52亿元，7-11月分别为799.22亿元。

根据中国信托业协会的数据，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，比二季度减少1480.67亿元，环比减少5.05%，这是年4季度以来首次出现新规模的环比负增长。

记者观察到，7月以来，在房地产业务方面，信托企业接受窗口指导、余额管理、定期报告等一系列“接力式”监管。 而且，今年以来，也有多家信托企业因不动产相关业务而受到惩罚。

益信托研究员帅国让在接受《国际金融报》记者采访时表示，从历史数据看，信托企业四季度在基于业绩的压力下拥有规模战术，但今年由于宏观经济周期和严厉的金融监管政策的共同影响，房地产信托规模增长明显受阻，后期政策效果明显

“另外，从近三个月的集体房地产信托募集情况来看，9-11月分别为731.19亿元、329.30亿元、213.83亿元，下跌趋势显著，表明投资者对房地产领域风险的担忧感上升，投资战略更加谨慎。 ”。 帅国补充了。

信托行业记者李华(化名)在接受《国际金融报》记者采访时表示，投资房地产行业的信托资金降幅较大，一方面与房地产信托额监管有关，另一方面持续严格控制，反映出投资者对房地产领域风险的担忧在上升。

资深信托研究员袁吉伟在接受《国际金融报》记者采访时表示，此次房地产信托监管的一个不同之处是与严惩相结合，促进信托企业重视房地产信托的合规性快速发展。 “年以来，整个金融领域进入了严格的监管态势，各行业的罚单不断增加。 从过去信托企业的行政处罚可以看出，房地产业务是合规问题最多的业务行业。 ”。

防止风险过度积累

中国信托业协会特约研究员袁田指出，房地产信托资金余额自年4季度以来首次出现新规模环比增速负增长，表明信托领域积极响应中央政策，“不把房地产作为短期经济刺激的手段”，更加严格地落实银保监会房地产信托业务监管的确定要求，加大房地产信托规模。

一家三方代理销售机构的工作人员王华(化名)告诉《国际金融报》记者，房地产商的融资通常以名义项目为抵押物，但违约的情况下，抵押物的处置、改变需要时间，可能面临折扣。

“信托有很多分期、延期的项目”王华对记者感慨地说。 现在，很多情况下，一家公司的违约伴随着十多家机构大发雷霆，其中不乏信托企业。

如何看待信托因“踩雷”而面临的兑付问题？

易居研究院智库中心研究负责人严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，以房地产信托项目为例，大部分风险与住宅营销市场有关，要说营销市场行情好，问题通常容易解决，但市场降温。

严跃进进一步指出，对房地产信托项目，面临的问题有:第一，销售情况不理想或者信托资金投入的项目经营情况不乐观的，特别是与商业、事务相关的项目，如烂尾，租金收益率高；

袁吉伟指出，根据过去的经验，严格监管管制房地产和房地产信托将增加房地产信托违约的规模，并在管制后半年至一年内达到违约高峰。 未来一段时间内，房地产信托风险防控压力加大，需要特别关注部分高杠杆运行的民营房企、项目集中在三四线房企及部分中小房企资金链的健康状况。

长时间的迅速发展正在缓慢

在帅气的国家，房地产信托完全萎缩也是不可能的。 毕竟房地产信托是信托企业重要的业务收入来源之一。

帅国要求记者进一步解体，严格监管对房地产业务规模相对较大的信托企业造成较大影响。 但近年来，许多信托企业明显加大了转型力度，在创新业务上不遗余力，在自主管理上不断提高，信托企业有望凭借制度特点和先发特点在资源管理市场上保持自身地位。

不少业内人士告诉《国际金融报》记者，从整个房地产领域来看，经历了快速发展期，长期来看将逐渐趋于平稳，对信托企业来说，存量市场也将创造新的业务机会。

金乐函数信托分解师廖鹤凯在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托的限制是阶段性的，长期来看仍有快速发展空之间的行业，但已经过了快速发展期，进入了较为成熟的阶段。 “后续库存市场将创造新的商业机会，最终房地产领域整体收益率将趋于宽松，根据领域优势，将略高于之前流传的领域收益率。”

李华告诉记者，房地产信托的控制是阶段性的，从大局的考虑进行降温。 在这个过程中，房地产领域也经历了洗牌，房地产企业数量减少，领域分工逐渐细化。

严跃进告诉记者，房地产市场整体投融资，其实思路清晰，但涉及住房项目，同时有一定炒作倾向的信托业务，从现在来看机会很少，但包括租房在内的几个行业，如果有一个项目想遵守限价政策，

另外，严格的跃进指出，对信托企业来说，物流、铁路相关行业有一定的机会或有可能形成良好的态势。

关于房地产信托的转型和快速发展，袁吉伟指出，短期信托企业可以通过调整房地产业务战略和方向，保持现有的业务模式。 但是，长期以来，中国城市化、老龄化趋势加快，住房开发诉求逐渐受到限制。 信托企业要过分依赖住宅开发项目，业务过于集中，周期因素高，进行比较高效的变革。

具体而言，转换的方向可能包括住房房地产模式从债权到股权债务结合的转换、住房房地产到多元化房地产类型的转换、新建房地产到存量房地产的转换、从单纯的利差到专业的价值创造的转换。

“在这一过程中，信托企业的能力和人才队伍建设也有一定要求，不能适应这一变革要求的信托企业有可能逐渐被淘汰。 ”。 袁吉伟补充道。