“宝龙地产前十月完成超9成预期业绩 千亿元债务压顶分拆商业板块上市”

在2019年的半年业绩会上，宝龙地产( 1238.hk )社长许华芳表示，将拆分集团的商管业务，要求独立在港上市。 关于集团对商业地产的期望，徐华芳表示:“一年至少开8-10个大型购物中心。”

近日，宝龙地产再次发布公告，明确在宝龙商业管理控股有限公司上市期间，分定担保配额的记录日期为2019年12月9日。

宝龙地产向香港证券交易所提交的招商函显示，宝龙商业管理年资产规模21.3亿元，年收入约12亿元，此次分拆上市计划融资金额10亿元。 从资金用途来看，此次计划上市的目的之一是获得越来越多的低价资金，扩大轻资产规模，提高运营管理能力，以便日后能更好地输出服务。

业界认为，宝龙商业分期上市是宝龙房地产应对千亿债务的一个方案。

财报数据显示，截至2019年6月30日，宝龙地产总资产1421.58亿元，总负债1081.70亿元，总负债同比增长30.40%，同时自年以来呈现增长趋势。 其中，一年内到期的借款约为125亿元宝龙地产现金和现金等价物仅为166.08亿元，但限制为19亿元。

与资产同步上升的是宝龙地产的资产负债率。 在2019年6月30日时，宝龙地产的资产负债率为76.09%，年同期资产负债率为73.14%，呈现逐渐增加的趋势。

此前宝龙地产公布的数据显示，企业今年前10个月的合同销售额为505亿美元，同比增长52.4%。 企业今年的年销售目标为550亿，剩下2个月就实现了年目标的91.8%。

分期发售商业板块

宝龙房地产成立于2003年，是较早进入商业房地产行业的福建类住宅企业。 2009年企业在香港上市，打开了海外融资之门，将企业品牌投放到广阔的平台上。

迄今为止，长江三角洲、海西经济区等40多个城市的布局超过100个，除部分住宅房地产外，其他项目为商业性质，在露营购物中心达到39个。 主力商品“宝龙广场”是集购物中心、超市、电影院、住宅物业等为一体的城市综合体。

比肩万达的宝龙地产，是商业地产的领头羊。 截止到2019年上半年，商业房地产销售额分别为企业销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%、20.12%，住宅房地产销售额分别为企业销售额的46.84%、42.29%、33.93%、63.12 %。

宝龙商业的第一收入来源是租金和服务费收入，第一业务对象是企业及其子公司，大部分收入来自母公司和子公司。

此前宝龙商业向香港证券交易所提交的招商函显示，从年到2019年4个月的收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元、5.00亿元。 同期，净利润分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元、0.55亿元。

企业调查表明，宝龙商业还涉及房屋租赁纠纷等诸多方面。 在该领域，目前宝龙商业体量规模小，经营能力水平也尚未提高。

迄今为止，许多房企选择了分拆上市商业板块，通过资本市场资金等特点促进商业板块的快速发展。

宝龙地产在今年中期业绩会上承认，拆分宝龙商业后，有可能改善宝龙地产财务指标。 许华芳对此似乎不抱太大期望，但他表示，分拆商业业务上市可以通过分拆和市场化，使企业品牌、业务独立成长。

宝龙地产已经做好了商业地产大展身手的准备。 11月14日，宝龙地产投资20.5亿元获得珠海市商住用地，上传粤港澳大湾区，暴露了商业地产扩张的野心。

宝龙地产开拓商业地产新模式能给收益带来质量变化吗？

财经评论家肖磊对长江商报记者表示，新模式发挥作用空期间较大，但持续价格投入也有所增加，仍离不开整个大环境的影响，盈利方面可能较以往更为持久，各渠道融资的价格和难度略有下降，操作困难。

债务上升到巨额

宝龙地产开疆拓土，企业杠杆也一直处于高负荷状态。

财报显示，截至2019年6月底，宝龙地产总负债上升至1082亿元，比年末992亿元增加约90亿元，企业借款总额约495.94亿元，比去年同期增加443.96亿元。 随之而来的借款价格增长率是借款增长率的两倍以上。

今年上半年宝龙地产借款价格达到16.90亿元，比去年同期增长35.4%。 由于2019年上半年资金市场的波动，企业实际贷款利率从年上半年的约5.95%上升到2019年的约6.24%。

企业于2019年3月25日拆分商业运营、物业管理服务两大业务成立宝龙商业。 并且，在新商业企业成立仅5个月后，就向香港证券交易所提交了招股书，以求上市。 如果业内人士解体，宝龙商业能够上市，不仅可以加强商业运营服务等新业务，还可以为宝龙房地产开辟新的融资渠道。

但是，和宝龙地产一样，宝龙商业也负债累累。

招商函显示，-年，企业资产负债率分别约为99.1%、94.5%、89.4%，远远高于领域平均水平。 对此，宝龙商业招股书解释说，在取得银行贷款时，它是宝龙集团的一部分，没有任何分割计划。 宝龙商业财务期间，宝龙房地产净负债率比年末下降到91.4%。

宝龙地产一直通过海外融资渠道输血，但短期资金压力不可避免。 此前宝龙被认为通过“闪电配给”接受许健康7.8亿输血，对应的是当时兑付的3亿超短融债券。 宝龙面临着年内将于12月22日到期的3亿超短融债券和11月11日到期的8亿5千万资产支持专项计划。

今年以来，宝龙地产开启密集融资模式，发行2亿美元优先股、10亿中期票据和3亿元企业债券，以补充正常生产经营流动资金的诉求，偿还金融机构债务。

肖磊认为，以债务为主导的快速发展模式，在整体领域增长放缓时，容易出现负债率上升和净利润下降，合同销售额本身也必须以更大的扩张价格支撑。 同时，宝龙地产目前商业项目比较大，与住宅相比资金周转率低，负债率也在上升。