“法拍房怎么才能放心拍 舒心住？拍卖“后遗症”的病根在哪儿？”

濮阳信息港杭州3月15日电题:法拍房怎么才能放心拍摄？

濮阳信息港记者吴帅帅帅、张璇、吴文谥号

不断增加的成交量和刷新记录的成交量。 “不能付钱回家”“有房子不能住”“有房子不能上学”等经常曝光的纠纷例子，最近围绕法律的房间摄影、发烧和问题交织在一起。

拍卖“后遗症”的根源在哪里？ 怎么打磨双目选择法拍房间？ 合理健康的法拍房市场该如何培育？ “315”之际，记者带着这些问题进行了调查。

“拍法律拍房间，原房主住在楼上的建设中”

记者查阅了庭审文件网的相关案例，了解到目前法拍房纠纷的类型大致包括以下几种:原房主很难退保，是我家，但我住不下，或者住着很别扭。 购买了拍房，但发现需要追加高额的税金。 法拍房“失能”:无法回家，无法上学。

近日，根据重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院公布的案件，黎某通过司法拍卖购买了3层房屋，并取得了不动产登记证书。 但是，这所房子的屋顶被原房主李某擅自盖了两套砖造的房子，是违法建筑。

“这两个房间没有产权证，所以在拍卖范围之外，对方仍然认为有权住在这里。 ”。 黎某不得已只好诉诸法院处理。 法院判决李某拆除了2栋屋顶房屋，可以购买人才进行装修入住。

“这件事暴露了被执行人财产混淆、拆迁中财产难以界定的问题。 ”。 北京盈科(杭州)律师事务所律师甘海滨表示，特别是在房屋租赁、承包等拆迁执行案件中，部分被执行人在采用房屋的过程中装修房屋、增加设施，填补了后续纠纷中隐藏的危险。

法房之后的“高额税收”也经常震惊买家。 2019年，杭州一家公司在网上拍卖平台拍摄房地产，价格达到6800余万元。 但据了解，在办理产权过户过程中，土地增值税应按“清算征收”的方法计算，加上其他“增值税”、“印花税”等共计需近4000万元。

该公司负责人表示，当初拍卖公告并未确定披露这些消息，但根据公告，与产权转让相关发生的所有税费均由买方全额承担。 “这么高的税超过了公司的负担能力，所以搬迁手续一直推迟。 ”

除了担心税收，有意向购买的人说，法拍的户口多而杂，学位也难以保障，所以只能压倒他们。

拍卖“后遗症”的病根在哪里？

业内人士表示，通常法拍房起拍价格为判断价的7折，如果流拍在此基础上再打8折。 这是因为相对于新房和二手房，法拍房有可能成为价格洼地。 另外，部分城市未将法拍房列入限购名单，市场热度也有所上升。

根据拍卖数据显示，自年司法处分开始全面宣传网络拍卖以来，法拍房数呈上升趋势，从2019年的24.22万人上升至2019年的47.45万人。

专家和业内人士表示，实际法拍房发生的纠纷所占比例不高，但由于市场热度高、金额大、多项事项，多项纠纷容易引起舆论关注。

——腾退难、协调难:法院执行面临疑难杂症。 记者了解到，根据最高人民法院司法解释规定，执行法院有腾房义务，但在现实中，法拍房腾总是基层法院执行工作面临的难点。

另外，司法实践中面临着法院拍卖异地物业的情况，后续物业搬迁、买受人居住等可能需要法院与异地职能部门对接，在实际执行过程中，协调困难。

――新闻分散没完没了。 在司法实践中，法拍房新闻比较分散，如涉及各种拖欠税款、非司法纠纷、违规等，分多个部门管理掌握。

据甘海滨介绍，目前法院中“案多人少”的局面依然普遍存在，在执行部门情况更为突出。 多项新闻检查仍然需要法官“进入”，一些问题法院也无权认定，使得新闻难以完全披露。 例如，在少量房屋租赁、承包等拆迁案件中，被执行人装修过被执行房屋，并大量违规。 “由于涉及当事人的实体权利，在执行手续中法院无权作出解决认定。 ”。

――市场秩序必须完整。 记者调查发现，一个城市的法拍房市场存在“黑中介”，他们打着服务司法拍卖的幌子，向购房者收取数十万元保证金，并为此办理虚假的产权证，或者主张房屋竞争失败，不退还存款，以此类推

上海澜亭(杭州)律师事务所主任律师鲍乐东还表示，在近期法拍房市场爆发的背后，一点点炒房客的进入也影响了市场秩序。 “哪怕只是一点点买房违规，也会蔓延到法拍房行业。 比如“住房贷款”的做法是:先借钱拍全款用法律拍房，提交证明后，去银行申请房屋抵押或经营贷款。 将这所房子抵押给银行的利率比正常贷款要低。 ”。

健康市场仍然需要各方的合作

对比法拍房市场过热，近期全国许多城市相继出台政策，将法拍房纳入限购范围，也反映出地方对法拍房市场监管的关注和重视。

“完全法拍房市场应进一步规范各方面行为。 竞拍者必须以更合理、更慎重的态度选择法拍房，了解交易规则和潜在风险，如应纳税等。 遇到专业问题，可以向法律工作者求助。 职能部门必须进一步通过数据，为买方扫除“新闻死角”。 ”。 鲍乐东说。

另外，博乐东建议，房地产监管等相关职能部门要加大对略黑中介、违规房客的打击力度，净化市场环境。 对例如“只能通过中介买法拍房”“被法院委托”等胡乱征收中介费，或者借法拍房抬高周边二手房价格等行为进行处罚。

记者了解到，为了提高司法拍卖的透明度和公平性，浙江省改变了以往的法官信访查询等原有的传输模式，通过跨部门数据，实现了拍卖前的“一门联审”。 由法院主导，自然资源、税务、综合行政执法等10多个相关主管部门共同详细核查了处置房地产的各类情况，建立了严格的预审机制，降低了“问题室”网上拍卖的可能性。

易居研究院智库中心研究负责人严跃进认为，培育建设健康理性市场仍需要各方共同努力，将法拍房作为司法拍卖的初衷，即处置相关人员财产，维护社会正义。

“法拍房交易市场健康快速发展，有助于解决司法纠纷和债务问题。 之后，应该建立部门联动的管理机制，减少这类住宅的风险，消除炒作，回归住宅属性。 如果做得好，也可以成为购房者处理住房问题的房源渠道。 ”。 严跃进说。