“国瑞置业上市5周年：过半销售额由北京市场贡献 高价钱“借新还旧”净负债率达147%”

年7月7日，国瑞置业在香港证券交易所敲钟上市。 上市5年多来，国瑞置业股价最高4.43港元，近1年在发行价之下徘徊许久，至9月20日已收回每股1.42港元。

针对二级市场长期低迷，国瑞置业在接受新闻网财经记者采访时表示，“虽然二级市场股价波动受政策、市场、大环境等多方面因素的影响，但我相信市场最终将回归价值投资。 企业搞好本职工作，提高利润水平，致力于更好地造福广大股东投资者。 ”。

与股价下跌不同，国瑞置业自上市以来销售规模持续扩大。 数据显示，-年，国瑞置业销售规模分别为62亿元、65.69亿元、110.99亿元、148.76亿元、219.13亿元。 2019年，国瑞置业签约销售目标为280亿元，其中上半年实现128.3亿元，年度目标完成率为46%。

国置业表示，在市场竞争和调控压力下，企业顺应市场形势变化，制定城市政策，优化产品结构，满足不同层次市场诉求，比较有效地提高市场份额，推动销售快速增长。

但放眼整个房地产领域，实现快速增长的国瑞置业排名依然落后。 根据克瑞日前公布的排名，国瑞置业今年上半年在全国房地产公司中排名第84位。 资料显示，国瑞置业成立于1994年，同年成立的富力房地产年销售额已超过千亿元，禹洲房地产年销售额也超过500亿元。

销售额的过半数由北京市场贡献

国置业始于汕头，成长于北京，今天的销售成绩与北京有密切关系。 以2019年上半年为例，在国瑞置业128.28亿元的销售额中，北京贡献了66.87亿元，占52.1%； 第二位是苏州，第三位是崇明岛，销售额分别为14.13亿元、7.31亿元，分别占11%、5.7%。

分项目看，位于北京的丰台西铁营、海淀翠湖、丰台小瓦窑3个项目合同销售额分别为11.76亿元、19.05亿元、35.56亿元，合计金额为66.34亿元，占总销售额的比重为51.7%。 据了解，丰台小瓦窑是年国瑞联合世茂房地产以31.25亿元竞争的住宅用地，国瑞拥有该项目的51%权益。

除住宅外，国瑞置业近年来在商业方面也下了不少功夫。 据2019年中报报道，国瑞置业现有12处投资房产，其中5家位于北京的企业总租金收入为2.85亿元，2.6亿元由北京项目贡献。 无论是住宅还是商业，国瑞置业对北京市场都有一定的依赖。

但从土地储备来看，国瑞置业在京津冀地区的土地储备似乎所剩无几。 据2019年中报报道，截至6月30日，国瑞置业总土地储备面积1608万平方米，相应货值超过1200亿元，平均土地价格为2878元/平方米。 从城市群分布看，京津冀、粤港、长江三角洲区域所占比例分别为23%、21%、9%。

在2019年的中报中，国瑞置业没有披露报告期间的新土储情况，新闻网财经记者也无法从其他途径查询相关情况。 但是，相对于年末的数据，国瑞置业的总土储减少了60万平方米以上。

关于未来选址战略，国瑞置业对新闻网财经记者表示，地区聚焦大湾区，通过联合开发、城市更新等方法，获得了资金占用少、风险低、价值高的项目。 在规模上不设定具体的目标，强调土地的质量和价值。

资本负债率147%

随着销售规模的扩大，国瑞置业的债务也水涨船高。

截至2019年6月30日，国瑞置业总负债为619.82亿元，比年同期的177.37亿元增长了2.49倍。 资本杠杆率为147%，据相关部门统计，2019年上半年上市的房企这一数据平均水平为117.7%。

国置业今年以来还进行了高价债务融资。 2019年2月和3月，国瑞置业共发行4.55亿美元优先票据，票面利率为13.5%，融资的首要用途是“还债”。

虽然净资产负债率超过平均水平，进行了高利率融资，但国瑞置业在今年上半年也入选“上市企业风险管理五强”。

有市场的人认为，国瑞置业的财务表现无法承担这份荣誉。 对此，国瑞置业表示，房企普遍负债率高，目前的债务规模符合国瑞置业目前的快速发展阶段，企业从未出现过债务违约现象，具有良好的信用，企业对目前的偿债能力充满信心。

值得一提的是，去年9月10日，标普将国瑞置业的长时间主体信用评级从“b”下调至“b-”，并负面展望。 同年12月24日，标普将国瑞置业长期主体信用评级“b-”和到期优先无抵押债券长期债务项目评级“ccc+”列入负信用注意名单。 关于一年前评级下调，国瑞置业回应新闻网财经记者表示，基准评级是随着企业未来快速发展而动态调整的过程，从目前市场形势看，信用评级下调是暂时的，在中国房地产领域不会引起阵痛

项目因质量问题受到投诉

国置业方面向新闻网财经记者表示:“企业今年的亮点是为了减少借款，实现项目高周转，抓紧回收资金，去库存的主旨目标。”

一位房地产专家在接受新闻网财经记者采访时表示，“对房地产公司来说，高周转是把双刃剑。 另一方面，快速土地获取、快速开发、快速去化、快速退保和快速土地获取的过程可以更快地增加市场供应。 另一方面，如果公司周转太快，公司自身没有相应的运营能力，那么自己的资金链很可能有问题。 而且，在这种以经营为导向的引导下，工程质量得不到保证，可能会带来一些质量等问题。 ”。

新闻网财经记者近日接到北京国瑞熙墅业主投诉，称该小区存在漏水等严重质量问题，业主称该项目存在虚假网签情况。 在本网站的地方指导论坛上，北京国瑞熙墅业主也表示，购买的房屋存在墙面所用施工材料不合格等问题。

对比上述投诉是否属实，新闻网财经记者向国瑞置业方求证，但国瑞置业未正面回答这一问题，项目企业与业主沟通沟通，切实放心核对业主需求

今年4月，国瑞置业旗下的国瑞紫金台项目也遭遇业主维权。 业主表示，自己购买的国瑞紫金台项目此前明确记载的权利性质为商品房，规划用途为酒店式公寓，在房屋交易、采用过程中，一直由普通住宅管理。 但是今年1月，业主在出售房子时被告知，房子是商业事务类项目，上市交易必须受到北京市商行326新政的限制。