“房企今年偿债规模或破万亿 6天45亿美元 开年融资井喷”

根据多家研究机构的统计数据，全年95家典型房企融资总量为15220.80亿元，同比上涨0.1%。 住宅企业国内外债券融资累计约12132亿元，规模创历史新高，但增速连续两年收窄。

开始住宅企业融资继续井喷。 据中原地产研究中心统计，全年6天的房企美元融资已经超过45亿美元，而且大部分价格创公司历史最低纪录。

业内人士认为，目前融资井喷的首要原因是增加了房企未雨绸缪、无法融资的政策风险。 预计2021年将突破房企债务规模或万亿大关，房企债务压力将继续上升，但受扩大适用融资新规的影响，越来越多的房企将积极“减负”，年融资规模将维持低位。 中小规模的住宅企业会率先感受到债市的紧张感。

去年，住房企业融资规模创历史新高，融资价格下降

回顾去年房企融资情况，我国指数研究院上半年受疫情因素影响，中央综合运用多种货币政策工具流动性合理充裕，房企融资出现“小阳春”，如1月境外债务融资规模超过1200亿元，3月信用债务发行规模超过千亿元， 下半年，房地产金融监管得到加强，“三道红线”监管新外流，领域资金呈现紧密平衡状态，9月和10月房企信用债、海外债融资规模明显下降。

根据去年12月该政策研究院监测的数据，40家典型上市房企合计折合983.48亿元，环比减少9.86%，其中股权融资所占比重进一步增大。

全年来看，克而瑞研究中心监测数据不完全统计，全年95家典型房企融资总量15220.80亿元，比去年同期上升0.1%。

具体来看，根据贝壳研究院的统计数据，年房企业国内外债券融资累计约12132亿元，规模创历史新高，累计同比增长3%，累计增长率比2019年同期狭窄10%。 年房企业债券融资规模连续两年增长缩小，出现金融调控效应。 其中，境外债券融资规模约4519亿元，同比减少18.3%，境外规模约占37%，比2019年下降10个百分点，接近年占有率。 国内债市表现出较强的韧性，融资规模约为7613亿元，同比增长21.3%，国内债券规模占63%。

关于去年房企国内外债券融资规模创历史新高的原因，贝壳研究院高级分析师潘浩在接受证券时报记者采访时表示，1-8月，由于利率水平低等因素，房企债务规模明显上升，“三道政策”导致9-12月债务规模减少，但通

从融资价格来看，贝壳研究院指出，全年国内外融资票面利率同比下降，为年来最低。

关于去年融资价格下降的原因，克而瑞研究中心认为，在最宽松的货币环境下，房企国内外融资价格“普遍走低”。 另外，由于以往海外债务的发行价格高于国内债券，年内海外债务/国内债务值为0.93，比2019年减少0.83，海外债务发行量的下降也是导致整体融资价格下降的首要因素。

今年

开始住宅企业融资继续井喷。 据中原地产研究中心统计，全年6天的房企美元融资已经超过45亿美元，而且大部分价格创公司历史最低纪录。

对此，中原地产首席分解师张大伟认为，当前房企融资井喷，海外融资爆发，首要原因是房企没有做好准备，增加了无法融资的政策风险。 另外，在整体政策上，无论是“三股红线”还是其他政策，目前都没有落地，公司急需窗口期增加融资，融资价格也非常低，有利于公司置换过去高额度的融资。

今年的债务规模将超过万亿大关，融资规模将维持低位

经过几年前融资扩张，近年来房企迎来债务高峰，业内预计，2021年债务规模或万亿大关，房企资金压力不小。

据中指研究院统计，2021年，房地产领域包括境外债券在内的债券偿还总规模将达到10909亿元，其中境外债券偿还规模4083亿元，企业债券偿还规模3744亿元。 2022年，房地产领域的还款规模将恢复到7856亿元水平2023年，这一规模将大致维持在8000亿元水平。

根据贝壳研究院的统计数据，全年房企债务规模约为9154亿，同比增长28.7%。 预计2021年到期的债务规模(不包括2021年发行的超短期债券)将达到12448亿元，比去年同期增长36%，历史性突破万亿大关，房企债务压力将持续上升。

值得注意的是，去年“三道红线”融资新规过后，出现了新的债务规模无法覆盖当期到期债务规模的情况。 据贝壳研究院介绍，年下半年证监会限制房企融资资金用途后，房企债务规模与到期债务规模差距——全年保持相对稳定区间，2019年两者差距减少，年前10月两者差距进一步缩小。 从月度数据看，房企融资新规后，9-10月间将出现新的债务规模无法覆盖当期到期债务规模的情况，融资新规在房企债券融资方的影响将逐渐显现，整体债务规模的增长率将在短期内得到抑制。

去年8月20日，住建部、央行召开要点房企座谈会，会后传出“三道红线”的消息，对房企的金融监管被严格提升到新的高度。 12月31日，央行、银保监会调整房地产银领域金融机构贷款比例，对银领域金融机构建立房地产融资集中度管理制度，将监管升级至年底，并表示将于2021年释放金融监管。

展望未来，贝壳研究院预计在风险防范的背景下，房企债券融资难度将不断升级，在2021年扩大适用融资新规的影响下，越来越多的房企将积极“减负”，年融资规模将保持低位。 中小规模的住宅企业会率先感受到债市的紧张感。

克瑞研究中心也认为，一方面房企财务下降杠杆是主旋律，未来融资主要以借新为主，融资增长下降，公司越来越多地增加经营杠杆和合作杠杆的采用，实现规模稳定增长。 另一方面，房企融资渠道进一步受限，一点，如明股实债等融资方法可能受到打击，房企融资转为真股融资，加快子公司上市实现资产厚度，改善负债指标。 此外，“三股红线”监管也促使房企提高自身产品力和经营能力，减少对融资的依赖，提高项目去化，加快开发周期。 虽然房企之间的快速发展也将分化，高杠杆房企的快速发展将受到限制，未来增长将放缓，但一些财务能力优秀的房企将获得越来越多的机会，在领域内面临新的洗牌。