“北京二手房成交量创5年来新低 市场博弈加剧”

西城成交均价最高10万元/平方米朝阳降幅最大均价低于6万元

二手房成交五年来新低市场博弈加剧

2019年上半年北京各区二手房交易平均价格和环比趋势数据来源:我爱房屋研究院

-2019年北京二手房网签量月度趋势数据来源:我爱我家研究院

新管制时代

波澜不惊之下，6月北京二手房完成1.1万套网签量，罕见低于当月新居成交量，才超过单月万套门槛。

据此，今年3-6月北京二手房上网本量从今年的高价1.6万套下降到1.1万套左右。 上半年整体二手房网签总量72601套，高于年上半年44165套，5年新低，二手房成交连续降温趋势明显。

另外，二手房市场成交价格也基本持平，议价空之间保持稳定，据我所爱的市场研究院数据，2019年上半年北京二手房成交均价为56825元/平方米，与年上半年成交均价相差无几，

在价格下跌的情况下，我家、麦田房产等多家中介机构的负责人表示，在政策环境有压力、调控方向未发生变化的背景下，二手房市场整体表现也趋于稳定。 加上竞争房大量进入的影响，二手房地产出现了明显的分流。 预计下半年北京二手房交易量呈现稳定—上涨—减少的小幅波动趋势特征，市场价格也将在买卖双方的博弈下维持稳定。

市场

上半年二手房交易量时隔5年新低价格比高价下降了近10%

我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委上网本数据统计，2019年上半年北京二手房上网本量为72601套，月平均上网本量约为12000套。 环比年下半年下降5.42%，比去年上半年下降5.27%，比去年上半年减少约4000套。 仅从上半年的数据来看，今年上半年的网签量创下了历年来的最低。

半年数据显示，年来，北京二手房交易经历了三次低谷，第一次是年上半年到年上半年，第二次是年下半年到年下半年，第三次是年下半年，在此期间，北京二手房半年的网签量不超过7万套。 年以来，北京二手房上网本量连续3个半月稳定在7万套以上，市场同样冷清，但稳定性好于几年前，成交并未大跌，维持7万套+的状态。

但值得观察的是，从月份的上网本量来看，今年北京二手房的上网本量在3月份“小阳春”阶段性爆发后，呈现出明显的下跌趋势。 特别是6月份的上网本量为11778套，低于上半年的月平均值，比5月份减少14.43%，比去年同期减少25.58%。 3-6月整体上网本量从1.6万套降至1.1万套，连续降温趋势明显。

成交的降温自然带降至价格稳定。 据我老家研究院统计，2019年上半年北京二手房成交均价56825元/平方米，环比上涨0.85%，同比上涨0.78%，波动幅度不到1%，价格平稳。

据我家研究院拆房师介绍，年上半年以来，北京二手房半年交易均价始终在5.7万元/平方米左右，波动幅度均在3%以内。 迄今为止， 北京二手房半年交易平均价格波动幅度在3%以上，超过20%。 二手房价格已经进入最稳定、波动最小的阶段。

麦田房产监测结果也是如此，从价格走势来看，上半年北京二手房价格走势平稳。 麦田价格监测数据显示，上半年招牌价格每月略有下降，卖方价格有望在一定程度上下降。 成交均价涨幅在每月之间变窄，首要是受成交结构的影响。

价格

成交均价最高的是西城降价，最明显的是朝阳

从地区来看，那些地区在涨价，那些地区在降价吗？ 据我爱家研究院统计，2019年上半年北京二手房成交量较多的11个县中，海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌，在东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区有所上涨。 其中最大涨幅为石景山的1.81%，成交均价47983元/平方米，最大跌幅为朝阳的1.88%。 成交价格平均跌破6万元至59684元/平方米。 从整体来看，即使上涨，上半年北京各区二手房价格波动幅度在2%以内，整体变化不大，在下跌的4个区中，朝阳、海淀、丰台3区历来是北京二手房交易最多的区域。

另外，成交均价最高的是西城区，均价为103209元/平方米；成交价格最低的是房山区，均价为26898元/平方米。 中心地区房价高，远郊地区房价低的总体格局没有任何变化。

成交户型方面，据统计数据显示 2019年上半年，北京二手房交易中一户型占20.34%，二居室占56.80%，三居室占21.00%，四居及以上占1.86%，各户型基本与年下半年持平，其中第一

我家拆迁师认为，多年来，北京二手房交易户型结构始终是两居室占五成以上，一居三居及以上占两成以上。 但是，从截至去年的半年数据来看，两居室的占有率持续扩大，2019年上半年为57%，一居室的占有率持续缩小，目前仅为20%。

贷款方面，2019年上半年北京二手房交易中，全额、商贷、国管公积金、国管组合贷款、市管公积金、市管组合贷款的比例依次为30.10%、35.14%、2.09%、5.53%、8.60%、18.55% 与年下半年相比，变化最大的是商业贷款和市管公积金，其中商业贷款比例扩大8.3个百分点，市管公积金比例缩小11.36个百分点。

年“317新政”后，北京二手房交易中商业贷款比例暴跌一半至25%以下，市管公积金比例一度从20%以下上升至30%以上。 年下半年市管公积金新政实施后，市管公积金占比连续大幅下降，今年上半年不足10%，商贷占比再次回升至30%以上。

第太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想表示，今年北京的商业贷款在利率上明显不放松，但放贷速度明显加快，资料齐全资质较好的客户，从申请到放贷最快可以在一周左右完成。 在没有大的信用政策变动的前提下，商业贷款预计仍将是楼市占有率最高的支付方式。

陷入困境

卖房子需要116天

从整体来看，上半年二手房成交数据不明朗，特别是交易量连续第三个月下降。 连锁房地产德外桥附近门店的经纪人告诉北青报记者，第一是由于买家减少，交易节奏放缓。 他说，例如，德胜学区70平方米的两居室，目前出售的同户型超过3套，而且价格比较坚挺，最长的卡多余半年多，还没有出售。 无所不能的经纪人经常坐电动汽车，蹲在小区门口，为了寻找新的买家，也可以盯着出售房源的动态。

同样的情况屡见不鲜，二手房市场购房者减少，直接购房周期增加。 据我所爱的市场研究院统计，2019年上半年在北京成交的二手房房源平均成交周期为116天，也就是说这些成交房源从新登记到合同出售的平均时间为116天，接近4个月。 比去年增加了近20天。

历史数据显示，从年开始，北京楼市逐渐升温，市场交易结构加速，房源平均成交周期也逐渐缩短，年上半年一度降至60天，即二手房配套可在2个月内销售。 年大幅收紧管制政策后，房源平均成交周期开始延长，到了今年上半年又回到了4个月。 显然，北京二手房市场的交易节奏在政策调控下大幅放缓，今年春节过后一度出现“小阳春”，但市场走势并未改变。

据统计，2019年上半年北京二手房资源增量比去年下半年减少3.95%，比去年上半年减少6.14%。 新顾客数比上个月减少18.01%，减少20.80%。

上半年房源量、客流量都在下跌，客流量降幅更大，受此影响，中介实际代客观房数量也大幅减少。 根据我家实际的带见数据，2019年上半年经纪人带见量比下半年下降12.44%，比年上半年下降29.14%，近两年经纪人带见量持续下降。

面对这样的市场变化，麦田房产拆房师认为上半年北京二手房市场的表现符合年初的预期。 第一个原因是楼市政策环境整体不变，置换诉求这一市场成交主力受市场准入门槛制约。 二是受新房子市场分流的影响。 具体来看:

首先，上半年的中央政策环境是“有持有压力”。 另一方面，央行为了降低融资价格，刺激实体经济的快速发展，相继启动了两次降级政策。 另一方面，中央多次表示“住宅不会被炒鱿鱼”的基调没有改变，房地产金融监管依然很严格。

在北京楼市，政策水平也进行了微调。 另一方面，为了提高开发商的土地获取和开发意愿，土地供应政策放松，政府从年初开始陆续推出无限制商品房地块。 另一方面，为了防止市场持续3月的“小阳春”上升趋势，4月开始了国管公积金新政“认房又认贷”。 但从整体上看，在政策层面上对房地产诉求有实质性影响的银行信贷政策没有发生变化。

其次，与新房市场分流有一定的关系。 新房受“限价”限制，基于价格具有相对特征，在上半年二手房交易量下降的情况下，新房交易量大幅增加。 据悉，北京2019年上半年新建商品住宅成交1.6万套(其中竞争房所占比例约为58% )，是年同期新房成交量的两倍有余。

趋势

二手房市场在波动中保持稳定

针对下半年二手房市场的新动向，麦田房产拆房师预测，根据目前的经济下行压力，下半年央行的大致率还将通过增加市场流动性来支持实体经济的快速发展。 在资金比较充裕的市场环境下，“住房识别和贷款识别”的住房贷款政策难以调整，但住房贷款规模会增加，有望从一定程度上发挥释放、稳定住房价格的作用。

而且，新房市场不断分流到二手房。 竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于这种房地产的价格特点，随着下半年房地产供应量的增加，肯定会对二手房市场的分流产生一定的影响。

麦田房产分解师表示，综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳定—上涨—减少的小幅波动趋势特征。 从二手房市场先行指标数据来看，6月二手房新增供求量比上个月减少约10%。 另外，6月成交房源中降价房源所占比例和整体降价幅度较上月有所上升，可见目前买方市场较强，双方的价格博弈有所增加。 其次，卖方的价格略有松动，这在一定程度上提高了交易量。

具体来说，7月和6月基本持平，随着近4个月( 4月~7月)的持续积压和卖方价格松动，市场将逐步集中释放，随后价格略有稳定，成交量再次稳定下降。 在政策趋于稳定的环境下，这种市场在买卖双方的博弈下反映得更加合理。

我家市场研究院认为，在各种限购贷政策下，北京二手房市场的购房诉求有越来越必要的趋势，也有年龄大、经济实力高的人群。 截至2006年上半年，35岁以下购房者比例越来越少，五年社保等购房限制一方面加大了购房者年龄，另一方面由于房价上涨、贷款困难等因素，经济实力不足的年轻人无法购房。

随着市场的持续稳定，北京二手房市场的成交节奏也在逐渐放缓，过去的“一房难求”“秒抢”现象消失，房源平均成交周期从2个月增加到4个月，房源比也进一步提高，房源相对变少，客户相对看经纪人带 如果政策没有大的变化，市场会长期维持这样的缓慢节奏。

李先生还表示，在当前形势下，北京楼市调控将持续，政府不会出现市场特别是房价的大波动，未来北京房地产市场将是“稳定”的大头。 然而，6月北京二手房上网本量已降至万套左右，未来下跌回升可能性较高，下半年市场有一定回温，单月量价也有一定上下波动，但总体趋势、长期趋势仍将趋于平稳。