“新房成交量攀升 二手房下降 北京上半年楼市现分化”

限价房大量入市，“小阳春”突然过去，土地招商合理冷静，写字楼市场空安装率上升……2019年已经减半，北京楼市在各行各业呈现不同关键词。 2019年下半年已经开放，局限于竞争房的是采取那些去化手段，新房和二手房市场会产生什么样的轮动效应？

新房子

关键词:井喷数字: 1.63万套

成交量达到了3年来的最高限度，竞争房绝对成为了主流

2019年上半年，北京新建住宅市场成交1.63万套，成交额达到1227.22亿元，成交均价54809元/平方米。 无论是成交量、成交量还是成交量，都创下了时隔3年的同期最高值。

在住宅项目成交排行榜上，去年的销售冠中海寰宇天下，以56.39亿元的成交额，再次登上了2019年上半年新建住宅的销售冠。

竞房作为北京楼市供给的主力，当然也是楼市成交的主流。 从上半年的成交数据来看，仅竞拍室就有9283套成交，约占新建住宅成交的57%。 成交额478亿元，约占新建住宅成交的39%。

有趣的是，在新的房屋市场上，别墅项目今年上半年就可以纳入圈内。 数据显示，今年1~6月北京别墅新增供应比去年同期增长74%，增长120%，成交均价比去年同期增长48%，成交金额比去年同期翻了一番以上。 其中，一个以限制竞争别墅为代表，总价为1000-3000万元的入门级别墅。 截止到6月底，竞争别墅的供给占别墅市场整体的比例达到了73.68%，成为了正确的供给主体，成交占有率也达到了34.27%。 另一座是以旧盘新推为代表的总额在5000万以上的别墅。

二手房

关键词:滑坡数字: 72603套

受新房分流的影响，成交量很低

据中原数据统计，2019年上半年，北京二手房共成交72603套，成交面积636.36万平方米，可以说是年至今5年，二手房市场上半年成交量最低。

从每月成交来看，1月~6月，二手房成交量3月突破1.6万套，成交环涨163%，出现“小阳春”。 此后，成交一直持续下跌，4月份14440套，5月份13764套，6月份二手房成交降至11778套。 总体而言，上半年北京二手房市场在3月回暖后，重回下跌通道。

总体来说，2019年上半年，二手房市场出现明显的小阳春现象，成交量集中在3-4月。 此后，受国管公积金紧缩等政策的影响，市场再次出现退烧现象。 加上投资诉求受到抑制，整个市场难以发生根本性的变化，北京二手房市场依然低迷。

针对这种市场状况，贝壳研究院近日发布的《2019中国房地产半年报》也认为，一方面政策依然收紧，另一方面，特别是改善型诉求释放难度较大。 另一方面，由于新房分流，今年前五个月，北京新房成交同比增长1.6倍，新房成交上涨近16个百分点。 6月份北京二手房成交均价62475元/平方米，同比持平，比较平稳。

土地

关键词:理性数字: 33件

溢价率下降而无法砍价的地块频繁发生

2019年上半年北京经营性用地成交33件，总额910.025亿元，成交31件住宅用地，总额868.64元。

在成交的31块住宅性用地中，开发商自有土地，限价、竞房限制、共享产权土地基本呈三分天下之势。

对于北京的土地市场，开发商表现出了理智和冷静。 从总体上看，参与申办的29块住宅用地，3块土地溢价率超过40%，3块土地溢价率超过30%，11块土地溢价率不足10%，10块土地底价成交，开发商持有地合理，整体溢价率低。

值得一提的是，5月9日，北京市规划和自然资源委员会主办了2019年上半年的土地介绍会，将竞买保证金的领取比例从30%调整为20%，从而降低了公司的财务价格。

值得注意的是，今年上半年北京土地市场显示的限制竞争室缩小，无限价地块大幅上升。 市场分解认为，在竞争室供应井喷有限的情况下，库存问题给开发商带来了压力。 及时推出无限价地块，避免产品严重同质化，有利于市场化。

办公大楼

关键词:空放置率上升数字: 8.4%

空配置率8年来最高7个项目上市

高力国际近日对北京房地产市场的回顾与展望显示，受2019年第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，上半年甲级写字楼空的安装率在2019年上半年末达到8年来的新高，租金小幅下降。 预计下半年供应高峰将进一步提高平均空的安装率至历史新高，降低平均租金，市场趋势有助于公司持续降低写字楼租赁价格。

2019年下半年，共有约61万平方米的7个新项目将进入市场，其中约75%的项目位于cbd及周边地区和丽泽金融商务区。 “预计部分业主将提供更优惠的租赁条款，净吸收量比上半年大幅上升，但面对下半年的供应高峰，北京甲级写字楼市场的整体空安装率将比2019年上半年上升3.6个百分点至15.1%。 ”。 高力国际在报告书中表示。

高力国际华北区理事长严区海说:“以前在金融和以前流传下来的科技类租户仍然是诉求的第一推动力。 国内柔性办公运营商的扩张速度明显放缓受互联网投资热潮的降温影响，互联网初创公司的租赁诉求大幅下降。

趋势

限制竞争室做很多管理也没有减少压力

合硕机构首席分解师郭毅

截至7月5日，北京共推出56个限制性竞争项目，累计提供40114套限制性竞争住房，签约15914套，平均签约率仅为39.67%。 竞争性住宅库存覆盖数高达23509套，占目前北京72140套商品住宅总库存的32.59%。

为了加速脱化，开发商采取了降价、优质产品、差异化、添加企业品牌等多种措施。 降价项目包括中海云熙、招商雍合府、泰禾北京庭二期、合景天汇广场等。 优化产品的项目包括中海望京府向南四方宽四居、未来金茂府三室朝阳的77平方米二居。 包括差别长安云锦在内推出51平方米的一居，江山风华推出77平方米的三居。 加企业品牌包括中国金茂应用于顶级“府”系、万科改善产品线“翡翠系”等成熟产品线限制性竞争项目。

在诸多管理下，今年上半年，北京限制竞争办公室的去化速度明显加快。 截至今年7月5日，签约10209套限制性竞争住宅，比去年下半年的5705套销售额上涨78.95%。 但是，由于竞争室供应量巨大、地域高度集中，市场库存仍然很高，去化压力一直没有减少。

近来，北京新房市场成交加快，首要是限制和拉动竞房成交升温。 目前二手房降温比较明显，新房依赖于顾客“老购房新”的挪用资金和资质，二手房转换流通功能减弱，老住宅卖不出去，或者购房者心理预期价格不好，会影响下一步的新住宅业。 随着二手市场成交下降，下半年新房市场的销售额也有可能停止上涨，逐渐下降。

二手房的稳定持续着下降游戏

麦田房地产市场分析师赵红娟

6月的北京二手房市场没有遭遇动荡，不是“进入夏天”。 回顾上半年，政策环境“有持有压力”，控制方向无变化，二手房市场整体表现也趋于稳定。

下半年央行的大致率还预计，在资金较为充裕的市场环境下，“住房认缴”的住房贷款政策难以调整，但住房贷款规模将会增加，从一定程度上起到释放、稳定住房价格的作用。

而且，新房市场不断分流到二手房。 竞房作为北京新房市场的供应新秀，基于这种房地产的价格特点，随着下半年房地产供应量的增加，肯定会对二手房市场的分流产生一定的影响。

综合来看，预计下半年北京二手房交易量将呈现稳定—上涨—减少的小幅波动趋势特征。

具体来说，7月和6月基本持平，随着近4个月( 4月~7月)的持续积压和卖方价格松动，市场将逐步集中释放，随后价格略有稳定，成交量再次稳定下降。 在政策趋于稳定的环境下，这种市场在买卖双方的博弈下反映得更加合理。