“长租公寓监管问题引关注 预付金不是谁都可以动的“唐僧肉””

长租公寓垫款不是“唐僧肉”

郭子源

今年以来，受新冠引发肺炎疫情的影响，部分长期租赁公寓入住率下降，租金收入减少，特别是来自“租赁贷款”业务的现金流锐减，部分长期租赁公寓公司资金周转困难。 最近，鸡蛋壳的公寓里，相继出现了供应商的账单和房东的房租拖欠，租客停水停电的新闻。 有一段时间，长租公寓背后的“租赁贷款”模式和预付租金的采用的监管问题引起了社会各界的关注。 这也说明了对房屋租赁资金账户的监管迫在眉睫，租赁公寓不是谁都可以动用的“唐僧肉”。

以前流传于二手房租赁市场，参与者为房东、出租人、中介机构，后者为前两者提供新闻、交易中介服务，通常收取一个月租金作为中介费。 合同签订后，出租人需要支付押金和租金。 例如，北京地区的惯例是“押一付三”。 之后，房租每三个月支付一次。 这种模式最突出的问题是租客初次支付压力较大，“一次支付3”加上一个月租金的中介费用，相当于不一次性支付5个月的房租。 因此，“租赁贷款”模式是有市场的。

在租赁贷款模式下，房东、租赁公寓经营者、出租人、商业银行四个环节的整体参与者将发生变化。 其中，出租人与长租公寓经营者协商，商业银行向出租人贷款，这笔钱支付给长租公寓经营者，长租公寓经营者按月、季度向房东支付房租。 也就是说，房东和租客没有直接进行资金往来。

乍一看，这种模式可以使各方受益:房东与客户赚取租金，出租人支付压力缓解，银行赚取贷款利润，出租公寓运营商不重复收取出租人一年的租金。 但问题就在这里，租金不是直接支付给房东的，而是支付给了租赁公寓运营商。 无形中，租赁公寓运营商提前筹集资金，形成了资金池。

在目前的情况下，这个资金池不仅没有得到有力的监管，相反，很多租赁公寓运营商拿到这笔钱后，往往会加杠杆收购越来越多的房源，从而实现快速扩张。 但是，一旦租金收入下降，租金贷款来源减少，这种运营模式就会“爆雷”，陷入流动性危机，甚至发生各种纠纷。

因此，为了比较有效地避免风险，加强对住房租赁资金账户的监管是当务之急。 确定了目前深圳、成都、西安、重庆等多个城市先后发文，要求加强住房租赁资金监管。 其中，深圳通过“高入低出”、“长收短付”等方法，确定了哄抬租赁价格，增大公司资金断裂风险，不得侵害房屋权利人和承租人的合法权益。

控制租金是第一步，面对众多复杂的市场环境和各种潜在风险，监管措施应该“走在风险前面”，更具前瞻性，更多事前防范，更少事后补救。