“补齐租赁短板 实现住有所居 大力快速发展政策性租赁住房”

迅速发展租赁住房，建立出租并举的住房制度，对促进全民居住的目标至关重要。 中央经济工作会议把快速发展租赁住房作为“处理大城市住房突出问题”的重要文案。 如何推进保障性租赁住房的建设？ 如何规范租赁市场的快速发展？ 记者采访了有关部门和专家。

以新市民为目标，从政策上迅速发展租赁住房

—2022年规划15万套(间)政策性租赁住房快速发展”、“有望处理20多万新市民住房问题”、“利用存量土地、集体土地、非住房改建等方法筹集10万套(间)政策性租赁住房”……沈阳、南京、南京

中央经济实务会议强调，必须高度重视保障性租赁住房的建设。 政策性租赁住房已经成为各地加强保障性租赁住房建设的重点。

保障性租赁住房首要包括公租房和政策性租赁住房。 “公租房首先发挥了兜底对城市户籍住房和收入“双睡”家庭的保障作用。 ”。 据住房和城乡建设部有关人士介绍，截至年底，已有3800多万困难群众住公租房，累计有2200多万困难群众领取租房补贴，最低生活保障、低收入住房困难家庭基本得到保证，中等收入家庭的住房条件得到较有效改善。

随着新型城市化的发展，住房问题从户籍家庭转移到了新的市民群体。 该集团购房比例低，以租赁为主，且市场供应的租赁住房普遍户型大、租金高，缺乏符合该集团经济能力的小户型、低租赁住房供应。 因此，住房保障的重点也从户籍居民住房难的处理转移到了大城市新市民群体的住房问题的处理上。

“根据国家统计局的数据，2019年全国人口分离的人口为2亿8千万人，其中流动人口达到2亿3600万人。 新的市民群体很广，政府投资的公租房很难覆盖。 ”。 浙江工业大学副校长虞晓芬介绍说，2019年住建部提出快速发展政策性租赁住房，为新市民提供合适、安全、可负担的“床”“房”或“套房”。

目前，政策性租赁住房已在13个城市开展试点1年多，初步探索了政府为政策、银行低息长时间提供信贷资金，市场主体积极参与的政策性租赁住房可持续运营模式。 但是在试点过程中，用地、规划、审批、项目盈利能力等方面还存在困难。

“中央经济实务会议将确定‘减轻租赁住房税费负担’等措施，进一步促进政策性租赁住房的快速发展。 ”。 虞晓芬认为，接下来将在土地、金融、财税、审批等方面细化政策，进一步确定地方政府的主体责任，加快政策落地。

加快完善政策，规范快速增长的租赁市场

在推进租赁市场快速发展方面，“加快完善的租赁政策”“规范长期租赁市场快速发展”等提法备受关注。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为:“像公租房等保障性和政策性长租房一样，市场化长租房也要强调租赁关系的稳定，使居民能够通过房屋租赁市场获得稳定优质的住房服务。” “培育长效租赁市场，快速发展，当务之急是加快完善长效租赁政策，必须从租赁住房的供给和费用两方面着力。 ”。

供给侧、中央经济工作会议提出的“土地供给向租赁住房建设倾斜，探索单列租赁住房用地规划、利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”等，是可以比较有效地扩大租赁住房供给的政策。 利用一项政策如集体建设用地建设租赁住房已经在试点中取得了成效。

“一个居室，配套齐全，离地铁也很近，租金只有周边同质量居室的七八成”入住北京万科泊寓成寿寺社区的张先生非常满意。 和以前合租旧社区相比，现在住的幸福感高多了。 去年7月，这个全国首个集体土地长租赁公寓项目开业，首个235套房源提前全部租赁。 由村集体提供土地经营权，公司负责建设价格的投入。 “在利用集体土地建设租赁房屋特点的基础上，节约了土地取得的价格，最大限度地降低了出租人的租赁价格。 ”该社区的相关人士说:“通过设计运营，村民、村集体、公司可以在很多时间内获得可持续的利益。”

上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市也开展了集租房试验。 “试点经验表明，要精细落实租赁住房供给政策，需要多方配合，从住房快速发展规划、土地供给、规划建设、金融财税、城市安全等维度提供系统处理方案。 ”刘洪玉说。

申诉人称，中央经济实务会议提出的“在逐步享受公共服务方面享有同等权利”是促进租赁住房支出的政策。 刘洪玉认为，推进租赁住房支出需要各部门联动，落实住房公积金租赁政策、住房租赁支出税前扣除政策等。

规范市场行为，提高监管能力

中央经济实务会议确定，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租赁水平。 刘洪玉认为，目前房屋租赁市场上的许多问题与市场主体行为不规范密切相关。

“要整顿租赁市场秩序，加强租赁市场监管，必须首先通过规范市场行为来完成。 其次，为了提高政府监管能力，大部分城市还没有建立较为有效的监管体系，政府住房租赁新闻服务和监管平台、监管队伍等能力建设相对滞后。 ”。 刘洪玉说。

完善租赁市场行为规范，推进租赁市场监管制度化、法治化。 贯彻中央经济实务会议精神，许多地方特别是住房问题突出的大城市迅速采取行动，完善相应的监管措施。 “房屋租赁公司预付给承租人的租金金额大致不得超过三个月租金”“实施房屋租赁资金监管措施”“推进房屋租赁新闻共享”……2月初，北京、深圳、上海三地相继印制租赁市场监管新规，成为租赁公司。 在全国层面，专家也呼吁尽快正式出台去年9月向社会征求意见的《住房租赁条例》。

提高政府监管能力，加快新闻服务监管平台建设。 “合理控制租赁水平”是规范市场行为的重要手段，也是政府监管能力的重要体现，目的是平衡业主与租户之间的地位和优势，兼顾业主的租赁意愿，同时尽量稳定租户权益和租赁关系。 这也是各国常用的租赁市场监管手段。

对此，刘洪玉表示，为了建设基于数字化技术的房屋租赁交易服务平台，“将合同备案、新闻服务、交易流程指导原则和合同演示、租赁信用等新闻和数据纳入平台，政府