“8月份40城新房成交环比降9% 预计全年的黄金时期降价促销将增多”

易居研究院于8月40日发布新房成交报告。 8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积比上个月减少9%，比去年同期减少3%。 预计未来几个月，一些房企将因资金紧张而加大推力，打折销售的现象也将增加。 楼市已经出现转折，房企推送量可能大幅增加，但成交量明显难以增加。

8月40日成交比上个月减少9%，比上年减少3%

报告显示，2019年8月，40个典型城市新建商品住宅成交面积比上个月减少9%，比去年同期减少3%。

报告称，由于1月份的数据可能存在交易现象，这里结合近6月的移动平均数据进行了分解，8月份的移动平均比去年同期增长了4.5%。 这条曲线在去年9月达到本轮周期最高点后开始下行。 期间于去年3-4月暂时恢复。 之后，在去年10月左右达到了本轮低点。 年11月以后，这条曲线开始上升，年12月开始下降，现在也处于下行的过程中。

报告显示，从成交量的历史走势来看，年4季度成交量出现在年末翘尾后，2019年2月，40城新房成交量创下自年3月以来48个月的新低。 3月和4月，部分城市推送量增加，楼市出现小阳春，40个城市新房成交量同比略有增加，5月环比略有下降。 6月部分房企冲刺半年业绩，推盘量增加，40个城市成交环比小幅增长，7月和8月环比连续下降。 预计未来几个月，全国楼市有可能继续降温。

资料来源:各地官方房地产新闻网、金砖四国、易居研究院

三类城市的成交量环比下降

报告显示，2019年8月，4个一线城市新建商品住宅成交面积比上个月减少19%，比去年同期减少16%，目前成交面积绝对值处于年来的平均水平。 本轮楼市行情一线城市领先其他城市启动，领先其他城市开始调整，从今年成交量走势和同比增长来看，一线城市成交量已经稳定反弹。 但6月以来，一线城市成交量环比逐月下降，在目前楼市严格调控的背景下，成交量较年下半年和年均有增长，但与年高位相比仍有较大距离。

报告显示，18个二线城市新建商品住宅成交面积比上个月减少10%，比去年同期增长6%。 其中，8个东部二线城市的新商品住宅成交面积比上个月减少18%，比去年同期增加21%。 4个中部二线城市新建商品住宅成交面积比上个月减少20%，比去年同期增加2%。 6个其他地区二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积比上个月增长10%，比去年同期减少1%。

具体来说，东部二线城市，8月份成交环比下降。 2019年前8个月，月平均成交量略高于年4季度降温以来的月平均水平，但与年2、3季度的峰值有较大差距。 从目前的趋势来看，低位企业是否稳定还需要注意。

在中部二线城市，8月份成交的环比下降幅度较大。 从去年同期增速曲线来看，从去年12月开始下行，虽然今年6、7月成交量有所上升，但8月成交量仍处于5月回归时的水平，该企业表现稳定，预计今年后续几个月还将下降。

在其他二线城市，8月成交环比小幅增长，此前同比增速曲线连续8个月下行，7月和8月降幅小幅缩小，随着西安限购政策升级，预计今年后续几个月其他二线城市成交将进一步下行。

报告显示，18个三四线城市的新商品住宅成交面积比上个月减少4%，比去年同期减少17%。 其中，7个本轮调控严格的三四线城市(限购或贷款限购)新商品住宅成交面积比上个月增长4%，比去年同期减少22%。 本轮未限行或弱限行(仅售)的三四线城市一座新商品住宅成交面积比上个月减少9%，比去年同期减少13%。

具体来说，在本轮调控严格的三四线城市，8月份成交环比小幅增加，同比大幅减少。 年下半年，无锡、中山等几个城市成交量增多，可能是因为认股证放松，也有些许集中的补签现象，本轮调控严格的三四线城市成交面积增长较快。 2019年一季度成交量回升至较低水平，二季度月平均成交量有所增加，但依然年下半年、7月和8月成交量回升至3月时水平。

在本轮弱管制或未管制的三四线城市，8月成交环比去年同月小幅下降。 从成交量走势来看，年5月见顶后逐渐下降，年3、4季度降温趋势明显。 从去年同期的增速曲线来看，自去年11月以来，与去年同期相比增速连续7个月缩小，2月进入负区间，最近3个月较去年同期有小幅缩小。

报告指出，接下来，一线城市由于连续两年成交量低迷，上半年企业稳定反弹，但近两个月成交量下跌，在目前楼市严格调控的背景下，成交量难以连续增长。 东部二线城市中苏州今年已经升级了两次调控政策，南京、杭州、宁波等多城市近两个月房贷利率持续上升，预计后续将继续降温。 其他地区的二线城市和三四线城市的成交量面临着很大的下降风险。

资料来源:各地官方房地产新闻网、金砖四国、易居研究院

40城之初累计成交面积同比持续小幅震荡

报告显示，2019年1-8月，40个城市累计成交面积比去年同期增长1%，增长率比1-7月下降0.5个百分点。

从历史趋势看，年2月，40城年初累计成交面积较去年同期进入负区间，此后降幅扩大，年末企稳为-22%。 这表明，由于年市场降温，首先相继出台或升级了“分类调控、城市政策”的楼市调控政策，与此同时，以个人住房贷款利率上浮为代表的信贷政策也比较有效地打击了投资投机的诉求。

年，40个城市累计成交面积反弹自去年同期的增速曲线。 这是因为三四线城市，特别是没有控制或弱控制的三四线城市的成交面积很多。

2019年1月，40个城市累计成交面积比去年同期增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，之后在0轴附近小幅震荡。 7.30考虑到中央政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，预计下半年各地调控政策松动的可能性几乎为0，部分热点城市调控政策将陆续收紧，这条曲线在震荡后仍有可能继续下行。

报告显示，在国家统计局公布的全国住宅成交累计去年同期比较数据中，两条曲线走势基本接近，40个城市的曲线波动更大。 这主要是由于板块的轮动效应，第一二线典型城市对宏观政策更为敏感。 预计2019年1~8月全国新建商品住宅成交面积比去年同期降幅仍在0附近小幅震荡。

资料来源:各地官方房地产新闻网、金砖四国、国家统计局、易居研究院

从地区来看，2019年1-8月，一线城市累计同比增长27%，二线城市累计同比减少3%。 三线城市累计同比下降9%。

具体来看，东部二线城市累计同比增长9%，中部二线城市累计同比增长13%，其他二线城市累计同比减少8%，本轮调控的三四线城市累计同比增长1%，本轮调控或调控较弱的三四线城市累计同比减少14%。

从不同地区年初累计成交面积同比增速的历史演变来看，年3月，一线城市累计同比曲线领先，年进入负区间。 此后，一直处于低位调整，年3月，一线城市累计降幅比去年同期开始缩小，2019年1月转为同期增速，之后增速逐渐上升，5月以来增速有所下降。

二线城市累计同比曲线年10月下行，年入负区间，年上半年降幅收窄，下半年回落正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅收窄，7月再次进入正增长。

三四线城市累计去年同期比曲线年11月下行，年入负区间，年回正区间，去年同期比增长率逐渐扩大，2019年前两个月同期比大幅下降，3月以来同期比降幅减少，仍是3类城市中同期最大的降幅。

资料来源:各地官方房地产新闻网、金砖四国、易居研究院

预计年黄金时期40个城市的成交明显难以增加

报告显示，2019年1-8月，40个城市新建住宅成交面积同比增长1%，这是一线城市和部分热点二线城市今年3、4月表现出小阳春行情，大部分去年成交的热点三四线城市持续减弱。 第二季度，对房价指数累计涨幅较大的10个城市发布了预警。 此后，苏州、西安等城市相继实行代码控制，西安在二线城市中发布了最严格的限购令，7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市继续实行代码楼市控制。 预计下半年各地监管政策放松的可能性微乎其微。 此外，央行会议要求保持个人住房贷款的合理适度增长，严禁为购房使用违约贷款。 7月以来，南京、苏州、杭州、宁波、南昌、郑州等地相继上调房贷利率，购房价格进一步增加。 在房地产信贷融资方面，今年5月以来，监管层从银行、信托、债券等多方面插手，严控资金违规流入房地产。

综合考虑这些情况，未来几个月，一些房企将因资金紧张而加大推力，折扣促销现象也将增加。 楼市已经出现转折，房企推送量可能大幅增加，但成交量明显难以增加。 从城市来看，一线城市连续两年成交量低迷，企业已经稳定反弹，但难以持续增长。 东部和中部二线城市此后可能继续降温，其他地区二线城市和三四线城市成交量面临较大下降风险。

注:

40个典型城市分别是:

四个一线城市:北京、上海、广州、深圳。

18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波。 其中东部二线城市为苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门。 中部二线城市为郑州、武汉、长沙、南昌；其他(西部和东北地区)二线城市为南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。

18个三四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。 其中7个本轮调控的三四线城市为扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山11个弱调控或未调控的三四线城市为温州、岳阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。