“众房企主动“降档” 70%房企“踩线””

在融资“三红线”的预期下，近来公共住房企业的债务减免动作越来越频繁。 北京商报记者根据该政策研究院的数据整理，今年第三季度，统计的a股93家房企中，只有33家是绿色档( 3条未踩线)房企。 统计的h股40家房企中，上半年财务指标处于绿色范围( 3条未跨越线)的房企只有6家。 随着房企业未来的“成长”空之间收紧，安全成为了第一要义。 项目转让、战争投资引进、分期上市、以及“借新还旧”，资金安全是“过冬”的关键，关注如何“举债、降债”，所有房企也采取了不同的应对之道

70%的住宅企业“踩线”

住宅融资“三道红线”将从2021年开始在所有领域全面实施。 按照设定标准，红线1 :除去定金后的资产负债率超过70%。 红线2 :纯负债率超过100%的红线3 :现金短债比不足1倍。 根据“三道红线”的触线状况，将房地产公司分为“红、橙、黄、绿”四个阶段。 如果“3条红线”全部被踩中，则开发者的有息债务无法再增加。 脚踏两条，有息债务规模每年不得超过5%。 踩一脚，增速不能超过10%。 一条未中，不得超过15%。

北京商报记者根据该政策研究院的数据整理，今年第三季度，合计a股的93家房企中，绿化带( 3条未跨越线)的房企为33家，占35.48%。 黄阶(一条跳板)房企27家，占29.03%； 橙色档(两条线)住宅企业14家，占15.05%； 有19家红栏(三条跳板)的住宅企业，占20.43%。

统计的h股40家房企中，上半年财务指标为绿色范围( 3条未跨越线)的房企6家，占15%。 黄阶(一条跳板)房企17家，占42.5%； 橙色档(两条线)的住宅企业有10家，占25%； 有7家红场( 3条跳板)的住宅企业，占17.5%。

据《北京商报》记者报道，红色圈26家房企中，不乏头部房企和千亿规模房企的身影。 房企包括中国恒大和融创中国，在全年的业绩会上，“降债”也成为了两大头部公司的高频用语。 恒大管理层表示，“-目标是到-2022年，有息债务年均减少1500亿元”。 也就是说，未来三年恒大的债务总额将达到4500亿元。

规模的房企中，富力房地产、中国奥园、泰禾集团等多家房企均在红色用地内，另外还有弘阳房地产等近年来紧追千亿目标的房企。 在众多红色隔断企业中，富力房地产、泰禾集团等21家房企净负债率超过130%，要摆脱高危压力就必须减少债务。

所有住房企业自行“降档”

进一步拓宽融资渠道，包括恒大、融创、华润等在内的多家房企在年内实施了分拆上市动作。 据《北京商报》记者整理，截至目前，年内共有15家物管公司成功上市，远远超过去年的12家规模，但整体表现与去年大不相同，即便是恒大房地产，上市第一天也出现了破绽。

虽然不擅长房地产上市，但在销售地恒大取得了不俗的成绩。 根据恒大集团公布的数据，今年11月，恒大累计合同销售金额为6786.6亿元，比去年同期增长约16.9%。 据此，恒大提前实现了全年6500亿元的销售目标。 值得一提的是，恒年内解除了超过1千亿的赌博“警报”，这也为应对“三道红线”奠定了基础。

与头部房企的“反弹”相比，一些债务压力过大的房企没有发挥多少空之间的作用，随着融资窗口的收紧，房企的“瘦身”动作最近也越来越频繁。

11月9日，富力地产宣布广州富力国际空港口综合物流园内房地产价格为63亿元，其中70%权益计划以44.1亿元的价格转让给黑石。

根据房地产拆房师的严跃进，项目转让可以实现尽快收回资金的目的，缓解短期债务压力。 剥离财务表现不佳的资产也有助于优化债务结构。

如果“出售”不能自助，最终的道路只能是转让企业的控制权。 例如，据说年内京汉株式会社正式“出售”中国奥园，公司名称也改为“奥园美谷”，进军美丽的健康产业。

此外，引入战投也是所有房企降低债务的比较有效的措施。 今年9月，房地产市场上演了两场危险资本和房企“联姻”的大戏，但最终招商水龙头的引进顺利失败，阳光城成功拿下泰康。 据《北京商报》记者报道，截至今年三季度，阳光城扣除定金后资产负债率为79.21%，净负债率为108.35%，踏上两条红线。

债务“降档”势在必行，所有房企也采取了不同的应对措施。 大房企业可以利用自己的企业品牌效应，以价格打动买家，也可以利用自己的规模效应，开拓新的“输血”渠道。 但是，中小房企业的选择空之间是有限的，对它们来说，如何突破生死线并不乐观。

用“新偿还”调整借款结构

从整体上看，融资“三道红线”信号发出后，压缩债务规模达成一致，但作为资金密集型领域，房地产开发商规模迅速增长，面临着较高的债务压力。 因此，目前融资“三条红线”已达到顶点，但所有房企仍需缓慢解决，特别是在短期贷款压力临近的情况下，部分房企仍在继续融资，调整“新债旧”的长期债务结构

该策研究院资深拆迁师肖云祥表示，其实在“三道红线”的消息传出后，政策效果就显现出来了。

从该政策研究院监测的40家典型房企融资数据来看，6月融资规模达到高位后，房企融资规模持续下跌3个月。 到了10月，融资规模小幅反弹，仍处于低位。 截至11月，融资规模出现强劲反弹，但从结构上看，11月融资规模比重最大的是其他债权融资、企业债务和国内银行融资。 肖云祥表示，其他债权融资办法融资规模增长来源于多元化融资办法，其中债权转让和应收账款转让的规模和频率明显提高，如招商蛇口为股加债融资41.4516亿元，绿地香港为股加债融资72.6亿元。

据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模预计达到12448亿元，比去年同期增长36%，房企偿债压力继续上升。 融资新规对未来房企整体债务增长率将起到一定的制约作用，但根据近5年房企债券融资发行周期测算，未来房企债券融资到期债务压力预计还需要3-5年才能实质性降低。

“住房企业短期内无法开发债务诉求，但债务融资规模已经被控制。 ”。 严跃进指出，目前头部住房企业仍有债务融资机会，但中小住房企业已经很难实现，而且普遍债务发行利率很高。 这是因为，未来房企会选择“节流”，相关费用的支出和土地会越来越谨慎。

中南cfo辛琦建设全年业绩会上表示，“三道红线”是房企、金融机构双管齐下的长效机制。 限制债务增长规模，对头部房企来说，可能更稳定，但未来逆市转红，弯道超车越难，也就越能打消一些房企突飞猛进的想法。 (王寅浩)