“受境外债市低迷影响 房企11月发债规模不及预期”

12月1日，贝壳研究院公布11月房企融资情况，统计数据显示，1-11月房企债券融资约11291亿元，比去年同期略有增长0.8%，维持低位，累计增速比2019年同期收窄17.4个百分点。 从全年来看，年前11月融资规模占2019年全年的95.6%，预计全年房企债券融资规模将有所增加，但增长率明显下降。

具体来看，年11月单月，国内外债券融资共发行84笔，比上个月增加18笔，发行规模折合人民币约835亿元，环比增长20.7%，同比减少21.4%。

其中，11月境外融资共发行18笔，融资规模约280亿元人民币，环比减少15.7%，同比减少52.9%。 11月海外债券规模约为34%，比上个月下降14个百分点，国内发行66份融资债券，比上个月增加19份，国内融资规模比上个月增加54.3%，比去年同期增加18.9%。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示，受海外债市低迷影响，11月单月债务规模出乎意料，8月受融资新规影响，国内融资在一定流动性下趋于紧张。 他预计国内融资主导地位将持续到年底。 与去年11月的融资小潮相比，今年的债务发行规模出乎意料，作为12月以前流传的“融资小月”，规模很难逆转。

“值得注意的是，债市整体明显表现出‘融资价格上涨’和‘缩短发行期’的特点，”潘浩说。

中原地产首席分解师张大伟也表示，目前公司融资价格分化严重，从整体上看，房地产领域资金紧张，大部分房企为了应对未来可能的市场变化，正在积累资金。 对杠杆率高的公司来说，最近融资压力在增加。

潘浩表示，国内融资价格自融资新规以来一直保持上涨趋势，11月呈现加速上涨趋势，海外也大幅增加。

数据显示，11月国内债券融资平均票面利率为4.89%，比上个月增长0.13个百分点的海外债券融资平均票面利率为8.04%，回升至“8%”水平。 是海外债券价格分化较大、头部住宅企业平均票面价值较低的区间，处于中小规模住宅企业票面价值较高的区间。

潘浩表示，11月国内外债券融资到期债务规模约为837亿元，比上个月增长2.6%。 融资新规后，9-11月已连续3个月债务规模未达到到期债务规模，住房企业融资规模增长受限，对销售还款的依赖加强，住房企业资金压力再次增加。

据贝壳研究院统计，2021年到期债务规模预计达到12448亿元，比去年同期增长36.0%，房企债务压力继续上升。 根据近5年房企债券融资发行周期的测算，预计未来房企债券融资到期债务压力实际下降还需要3-5年。