“告别“摊大饼” 城市快速发展开启“存量更新”新阶段”

向周围无限扩张、大规模建设的“地摊大饼”模式，在城市快速发展的过程中一直备受诟病。 随着我国城镇化率和服务业占gdp比重均超过50%，城市快速发展也开始过渡到以增量扩张为主、库存更新为主的新阶段，“摊贩大饼”模式逐渐成为过去式。 以城市核心地区为中心开始的以库存资源开发为中心的城市“有机更新”已成为新时期城市快速发展的主流。

目前，我国更多的城市开始加大政策支持力度推进城市更新，但仍存在资金不足、政策标准缺失、形象工程被禁止等瓶颈，需要通过创新来谋求突破。

城市快速发展“库存”模式开启

截至目前，北京、上海、广州、天津等地加快了城市库存资源的更新改造。

位于北京直门交通枢纽附近的京盐融园，以前是中盐集团的储盐仓库。 随着经济的快速发展和城市功能的升级，位于北京核心地区，占地近10亩的储盐仓库越来越不能适应城市快速发展的需要。 作为仓库的场所，吸引了大量的车流、物流，对西直门周边的交通等的干扰很大。 作为公司的固定资产，其运营效率也越来越低。

对此，中盐集团对包括京盐融园在内的、位于北京市西城区、丰台区、通州区等区县的7项类似资产进行了整体更新改造。 京盐融园第一仓库整体框架结构得以保存，并在此基础上进行了改造和结构加固，共建设了6000平方米的办公面积。 以前破旧的仓库变成了环境优雅的办公室中庭，展现了旧仓库红墙砖后工业时代的感觉，与整体科学风格的设计相契合。

“与高楼大厦相比，这种环境特别受高科技、文创公司的欢迎。 ”。 京盐融园负责人刘欣表示，目前6000平方米的办公面积全部租赁，上传的是高科技公司。

对比城市更新等相关议题，全国工商联房地产商会城市更新分会近期深入全国30多个城市进行主题调查。 相关调查报告显示，“十三个五年”以来，我国新型城镇化建设取得阶段性成果，2019年常住人口城镇化率达到60.6%，第三产业增加值达到国内生产总值的53.9%。 这两个重要数据表明，中国城市的快速发展进入了以增量扩张为主、库存更新为主的新阶段。

全国工商联房地产商会城市更新分会会长柴志坤表示，随着第三产业增加值超过第二产业，以前的“地摊大饼”模式已经不能适应城市快速发展的新要求。 它不仅过度占用了农村土地，降低了单位基础设施服务的人口数量，加重了地方政府的债务负担，还大大削弱了城市集聚效益，使城市地区产生了大量低效的土地资源，影响了经济生产效率。

据悉，目前在包括北京在内的一点城市，存在大量放置在空的办公楼、仓库等大楼。 北京筑福集团董事长表示，目前，北京市门头沟、石景山和通州三个区的空库存房产超过1000万平方米。

领域分析机构认为，受新供给大、市场诉求不足的影响，北京许多产业园的空设立率持续上升。 预计到年底，北京成熟产业园体积将超过1500万平方米，空安装率将突破30%。

“城市化建设有突出的矛盾。 ”。 中国人民大学国家快速发展战术研究院高级研究员秦虹表示，从1978年到7000年，中国城市人口增长了3.8倍，但同期城市建成区面积增加了7.4倍，即从7000平方公里增加到5.85万平方公里，面积增长达到人口的两倍。

据介绍，目前国内城市化率总体超过60%，其中超过80%的城市有20个，超过70%的城市有40个。 一些城市已经处于人口流失的状态，但仍在扩张地迅速发展。 这有害于未来的快速发展，需要通过挖掘城市内部潜力、提高城市效率来获得新的增长。

以成都为例，城市扩张中的基础设施建设等价格越来越难以承受。 近年来，成都基本停止周边扩张，考虑在城市中心推进“有机更新”，如将有点旧的批发市场改造成办公商用设施等。

撬动十亿美元的投资规模

据全国工商联相关课题组测算，目前我国启动城市更新战术可以拉动投资规模10万亿元。