““史上最严”长租房政策出台 能否颠覆领域格局？”

连续“爆雷”后，北京迎来了长租公寓领域最严格的监管。

北京市住房城乡建设委员会等5个部门2日发布了《关于规范本市住房租赁公司经营活动的通知》。 比较市场担忧的“资金池”、“长收短付”、“租赁贷款”等问题进行规定。

根据北京的这项新政，房屋租赁公司向承租人预付的租金金额大致不得超过三个月租金，收取租金支付的周期必须一致。 租赁公司收取的押金应当由北京房地产中介领域协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过一个月的租金。 另外，承租人向金融机构申请的“租赁贷款”资金不能支付给房屋租赁公司等。

中原地产首席分解师张大伟指出，没有资金池，没有租赁期的失配，租赁公寓“爆雷”的可能性将大幅降低，如果政策严格执行，租赁公寓的领域将发生巨大变化，甚至发生性变化。

近年来，我国长租公寓领域经历了“过山车式”的快速发展。 年以来，政策和资本的两轮驱动迅速将这一领域推向风口。 有一段时间，长租的公寓公司如雨后春笋般大量涌现，纷纷融资上市，但伴随于此，对于这个还很年轻的领域来说，“成长的烦恼”却如影随形。

2019年以来，不少父母借公寓企业品牌导致资金链断裂，企业跑路的新闻层出不穷。 特别是去年年底租用公寓头部公司蛋壳公寓面临资金链危机，给数以万计的房东、租客和金融机构造成了巨大损失。

业界专家认为，因资本“绑架”而迅速扩大，盈利模式存在缺陷，以及政府监管不到位，是租赁公寓纠纷的首要原因。 张大伟表示，在北京、上海等城市租赁公寓类公司市场份额超过20%的背景下，租赁市场特别是租赁公寓市场有必要加大监管力度。

专家认为，北京此次出台的长租住房政策有望为领域建设“防火墙”。 诸葛房数据研究中心拆房师王小嫱表示，此前，长租公寓机构以“租金贷款”的形式提前收取租户一年的租金，并利用提前收到的租金进行扩建和装修，但此次通知文禁止了该办法。

张大伟指出，此次北京市规定，发挥“二大家”作用的租赁公寓公司租金不得超过3月，这意味着租赁公司几乎失去了挪用资金池的可能性。

贝壳研究院高级分解师黄莹也表示，北京这一政策落地后，因“高收低出”、“长收短付”及“租房贷款”等违规模式而扩张的公司将逐渐出局。 这样的方式可以有效降低公司的资金链风险，保障出租人的权益，特别是经营风险大的中小企业，会逐步淘汰，优化领域的经营环境。

此外，该政策还确定了房屋租赁公司向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介领域协会建立专用账户的管理，并在合同终止后通知退还。 黄莹表示，租赁机构发生经营风险时，押金监管制度将更有效地保护出租人的资金，不会对出租人造成损失。

在实际租赁活动中，如果出租人的权益受到损害，诉讼的方法往往耗时较长，只能通过诉讼的方法处理问题，出租人的权益往往缺乏保障。 黄莹认为，该北京市一方面可以建立纠纷调解机制，另一方面可以提高租赁双边纠纷处理的效率，另一方面可以更灵活地解决纠纷调解方法，有助于缓解出租方的双边关系。

除北京外，去年年底，深圳、西安、重庆等地陆续出台规范长租住房领域的相关政策，公司对“长周期预收租金”的监管日益加强。 解体认为，此后其他二线城市也有可能跟进相关政策。 (记者 庞无忌)