“前10月国外融资大增仍难补缺口 房企“补血”渠道收紧”

由于国内融资渠道紧张，近期房企迎来海外融资高峰。 但是，对公司来说，这似乎是没办法的事。

中原地产数据显示，今年10月，房企累计公布近50亿美元海外融资计划，高于9月的37.97亿美元，明显高于8月的15.8亿美元。 今年以来，房企公布的海外融资计划达到575亿美元，比去年同期增长50%左右。

从今年5月开始，监管层严格控制住房企业融资渠道。 一系列政策出台后，私募基金、信托等渠道已经大幅收缩，银行贷款也明显受到限制。 受此影响，最近住宅企业的海外融资规模大幅提高。

海外融资从来不是住宅企业资金的第一来源，而且现在海外融资的价格很高。 拆迁户认为，房企寻求各项海外融资是国内渠道受限情况下的无奈行为。 但是，由于借款高峰期的到来，房企的资金压力继续加大。 未来，卖方加大力度，确保销售额和退款将成为房企的首要战略。

融资价格的一半是两位数

海外融资作为房企的资金来源存在，首要用于补充国内融资，应对汇率风险。 今年上半年，房企海外融资规模一度上升，之后趋于平稳，9月和10月又大幅增加。

仅10月30日一天，房企就有5个海外融资动作。 其中，融创发行5年期6.5亿美元优先票据，利率7.5%； 旭辉发行了5年期的4亿美元优先票据，票面利率为6.45%。 这两家公司发行债务的目的是“现有债务再融资”。

弘地产当天发行了2021年到期金额为1亿美元的优先票据，利率达到13%。 佳兆业也表示，将发行2022年到期的2亿美元优先票据，利率为11.95%。 禹洲计划5年发行5亿美元的优先票据，利率为8.375%。

相比之下，国内融资规模明显下降。 川财证券数据显示，2019 年前三季度，房企累计国内债权融资额为5144亿元，比去年同期的8287亿元减少37.93%。

由于国内房地产调控政策日趋严格，一些公司的资金压力加大，今年以来，房企海外融资价格相对较高，近一半的海外融资价格为两位数。

其中，现代运营商是今年1月和2月发行的3.5亿美元绿色债券，利率达到15.5%。 即使在“第一军团”恒大，4月发行的几张美元票据，利率也分别为10%和10.5%。 在美元债务高峰期的9月和10月，也大量存在两位数的融资。

海外融资一直不是房企的首要资金来源。 根据国家统计局的数据，今年1-9月，房地产开发公司共筹集130571亿元，比去年同期增长7.1%。 其中利用外资的规模增加了1.4倍，但只有104亿元。

但在现阶段，海外融资仍可作为房企资金链的重要补充。 华东地区某小型上市房企相关负责人对21世纪经济报道记者表示，由于企业规模小(未能进入前50名)，近两年企业很难从银行获得贷款。 在最困难的时候，企业曾经依赖内部融资和民间借贷。 这家企业上半年发行过两笔美元债务，价格高，金额不大，但可以缓解燃眉之急。

销售端还是发力的点

据前述人士称，从某种意义上说，发行海外债务是“不得已”的事。 同样的价格，企业更喜欢操作方便、直接落地的项目信托融资，但后者已经被严格控制，因此被国外要求。

这也反映了目前房企融资难的现状。 过去三年(年至年)是房地产市场最长的上涨周期，许多企业实现了规模的大幅上涨，中型房企在这一增长后也看到了继续赶超的机会。 但是进入2019年，国内控制压力激增，融资渠道大幅收紧，很多公司措手不及。

10月31日早晨，正荣地产宣布发行本金总额3亿美元的优先票据，年息9.15%，纯收入将用于偿还现有债务。 去年首次突破千亿后，正荣将今年的销售目标定为1300亿，到第三季度有400亿的缺口。 企业的资金诉求很大，1年内偿还的债务规模占47.4%。

10月下旬，浙江房企三盛宏业于年向内部员工发放期限为12个月、收益率为12.5%的理财产品，但至今未能上缴，企业仍存在欠薪现象。

为了赶上资本的末班车，最近出现了房企的“上市潮”，10月下旬，天保集团和新力控股集团将接受香港证券交易所的审理，预计近期将登陆资本市场。 出生于安徽的三巽集团、起源于常州的港龙地产，均不在百强之列，于10月向香港证券交易所提交了上市申请。

恒大研究院报告称，从年下半年开始，房企逐渐迎来债务高峰。 截至2009年6月底，除民间融资和类金融机构融资外，房企利息负债余额约19.2万亿元。 从兑付规模来看，年下半年至2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元、3.4万亿元。

受访者认为，在资金压力较大的情况下，未来房企更倾向于在卖方发力。 其中，实现销售目标和加强退保是今后几个月的重要战略。 而且，对外扩张的步伐必然要放缓。

58安居客房地产研究院跟踪监测显示，截至10月下旬，全国50多个积分城市有10多个企业品牌房企在打折促销，预计4季度房企降价的大趋势将出现在越来越多的城市和项目中。

10月中旬，绿地集团湖南事业部宣布强制内部员工买房，最终证实恒大将于8月底启动价格优惠措施。

中原地产首席分解师张大伟还认为，如果情况恶化，也不排除销售项目的可能性。 由此，并购市场有可能导致交易升温。 例如，近日有消息称，大悦城将北京长阳半岛项目企业一半股权转让给万科；soho中国出让停车位后，近期又出现了出售旗下三座办公楼的消息。