“去年楼市关键指标飘红 房企资金状况持续改善”

在新型冠状病毒大爆发和下半年各地密集出台楼市调控政策的背景下，年全国房地产市场各项重要指标依然坚挺。

国家统计局1月18日发布了《年1-12月全国房地产开发投资和销售情况》。 其中，商品房供需两端及房企筹资等指标均回升较快，分别在3、4季度超过2019年同期。 另外，年2月以来，房地产开发景气指数(国房景气指数)持续上升，12月达到全年高峰的100.76，比11月上升0.21个百分点。

从诉求角度看，年全国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.6%。 商品房销售额173613亿元，增长8.7%。 销售规模刷新了五年来的新高。

根据易居研究院智库中心研究负责人的严跃进，年全国商品房销售曲线呈现“跌幅较窄，逐渐转正”的态势。 在疫情影响下，商品房销售价格仍保持稳定增长，体现了房地产市场对宏观经济的支撑作用。 2021年，政府还必须防范各类违规资金进入楼市的风险，此外，房贷集中度政策将对2021年楼市交易形成利好空。

第一财经记者注意到，年以来，全国商品房销售规模增长率总体放缓。 从销售面积来看，其增长率从年22.5%的高位，年、年分别下降到7.7%、1.3%。 2019年，全国商品房销售面积5年来首次下降，去年实现了触底反弹，但总体保持平稳。 销售额同比增长13.7 %，增长8.7 %，降幅明显。

另外，全年商品房销售平均价格为9860元/平方米，比上年增长5.9%，低于去年的0.7个百分点。

贝壳研究院高级分解师潘浩认为，长期以来，商品房销售价格处于稳定增长区间，满足房地产平稳健康快速发展的要求。 此外，2021年初，受疫情影响，商品房销售价格依然稳定增长，表明房地产仍具备较强的销售韧性。

从地区来看，东部地区是全年唯一保持商品房销售价格上涨的地区，成交量约占全国的4成，成为拉动全国整体成交量的“主力军”。 另外，西部地区成交规模保持增长，中部地区降速减缓，但仍未达到去年水平，东北部地区降幅最大。

数据显示，年中国东部、中部、西部和东北部地区销售面积分别为7.1%、-1.9%、2.6%和-5.8%。 销售额比上年同期增长14.1%、 1%、5.1%和-1.5%。 其中，年东部地区商社量、价格增长率分别超过去年9个和8个百分点。

据严跃进分析，随着城市群的快速发展和各地密集出台的人才引进政策，东部一二线城市生活人口流入增加，刚需和改善型住宅群不断扩大。 并且，年下半年以来，由于“三道红线”的扩大、房贷集中度的实施、预售许可资金管理的升级，房企不得不采取降价促销等方法应对，叠加了“稳定费用”的宏观背景，在一定程度上刺激了购房的诉求。

从供给来源来看，全年房地产开发公司比去年同期增长8.1%，为193115亿元，增长率比上年上升0.5个百分点。

潘浩认为，虽然房企资金状况持续改善，但从长远来看，房企抵达的资金增长率仍处于稳定区间。 年上半年，为了帮助公司走出困境，在金融方面，政府给予了相对积极的政策，使房企融资情况暂时好转，但随着个别城市融资收紧，房企“三红线”政策和银行“双红线”的相继出台，是融资和销售还款

值得注意的是，年房地产开发投资增长率达到7%，但新开工和竣工增长率分别为-1.2%和-4.9%。

潘浩表示，这是因为房企融资渠道收紧，房企开始使用高周转的方法增加现金流动性。 此外，目前竣工面积已经达到近10年的低位水平，受年高开工面积的吸引，2021年竣工面积的降速将继续收窄。

根据严跃进的预测，“稳定投资”仍是国民经济的重要副本，因此2021年房地产开发投资增长率有可能出现预期或微跌，但增长率将稳定在5%-10%的区间。 (吴斯旻)