“租赁市场问题频现 大城市住房短板该怎么补齐”

●住房设备损坏是无人维修、适宜住房资源稀少、住房资源新闻有误、不退押金或不减少的常见痛点

●住房问题在大城市最为突出，住房租赁市场目前已进入以存款为主的阶段，突出的问题是实现租赁同步销售和租赁市场的健康快速发展

● 租赁市场的规范和未来的快速发展，在发挥市场机制在资源配置中的决定性作用的同时，更好地发挥了政府居住保障和市场监管中的重要意义，多层次多样、分类分层、规范稳定的租赁市场供给体系和合法合规。

“大力快速发展租赁住房，处理大城市住房突出问题。 ”。 在最近召开的全国住房和城乡建设事业会议上，已成为2021年住房和城乡建设事业的8个亮点之一。

中国社科院财经战术研究院近日发布的《中国住房快速发展报告(-2021 )》显示，目前住房租赁市场问题层出不穷，“爆雷”事件频发。

接受《法治日报》记者采访的专家表示，房屋租赁市场存在的问题背后，根源在于租房诉求多、供给不足，这种情况在大城市尤为严重。

专家建议，住房租赁市场已经进入以存量住房资源为主的阶段，要规范住房租赁市场的健康快速发展，重视保障性租赁住房的建设，同时尽快出台住房租赁条例，为住房租赁市场提供完整的制度保障。

租房问题层出不穷是因为供需矛盾突出

小张是安徽人，毕业后来北京闲逛。 现在工作一年了，他觉得在大城市租房很难。

张先生向《法治日报》记者表示，他在中介的app上租了三居室中的一间，面积不到10平方米，每月房租3000元，几乎占他工资的一半，“生活没有幸福感”。

毕业不到一年，搬了三次家。 这是柳先生的租房经验。 柳先生在北京的事业单位工作，通过中介租房。

柳先生说，签约时，中介口头上说房租的支付方法是押一付三，但合同规定第二季度的租金提前一个月支付，实质上是押二付三的租赁合同。 “中介要求第二季度房租的时候，会和他们协商能否将租期缩短到第一季度，并将一个月的押金作为赔偿。 中介坚决不同意，同时说如果我不履行合同就马上搬家。 ”。

为了不扣除押金，柳先生打算向法院起诉，举报违规事件，通过拨打12345热线请求调解等方法处理问题。 最后，中介企业妥协希望将租期缩短到一个季度。

但是，在最后的退款过程中，中介企业又变卦了，让我承担了消除阻断的费用。 柳先生说。

不仅是租客，租房的房东也很为难。

住在北京的张先生和丈夫退休了。 他们有三套房子，住着一套套房，另外两套房子被租了。 有时也找不到合适的租客。 他们家大半是空。

年9月，发表了《中国青年租赁生活蓝皮书》，其中，城市租赁生活已经成为超过2亿人的选择。

年12月下旬，58同城、安居客联合发布的《年中国住房租赁市场总结报告》显示，在一线城市，北京的租赁诉求量居全国第一，其次是上海、深圳、广州。 住宅设备损坏是没有维修人员、合适的房源少、房源消息有误、不退押金或不退押金的常见痛点。

年12月下旬，中国社会科学院财经战术研究院发布《中国住宅快速发展报告(-2021 )》，称目前住宅租赁市场问题层出不穷，“爆雷”事件频发。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在给《法治日报》记者提供的报告中表示，大城市住房供需矛盾依然突出。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波在接受《法治日报》记者采访时也指出，房屋租赁市场问题的存在，实际上反映了房屋租赁市场供不应求的问题。

首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉《法治日报》记者，住房问题在大城市最为突出。 目前住房租赁市场已经进入以储蓄住房为中心的阶段，如何实现和促进租赁市场的健康快速发展是一个突出的问题。

健全完善的法规制度规范租赁市场秩序

“大城市住房问题”已经列入国家议事日程。

年12月16日至18日，召开了中央经济实务会议，其中强调要处理大城市住房的突出问题。

具体措施之一是高度重视保障性住房的建设，加快完善的租赁政策，使租赁住房在享受公共服务方面享有同等权利，规范长期租赁市场快速发展。

其他措施还包括降低租赁房屋税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租赁水平等。

年12月21日，召开了全国住房和城乡建筑业会议。 会议提出了2021年住房和城乡建设事业的8个要点之一，是快速发展租赁住房，处理大城市住房的突出问题。

“加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补充租赁住房短板，处理新市民、青年特别是从事基本公共服务人群等住房困难群体的住房问题。 ”。 据会议称。

住房和城乡建设部还要求加快建立以保障性租赁住房和共享产权住房为主体的住房保障体系 扩大保障性住房供应，做好公租房保障，在人口流入的大城市点快速发展政策性租赁住房。 快速发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁公司，建立健全住房租赁管理服务平台。 整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

值得注意的是，年12月29日，在北京市“回顾‘十三五’，展望‘十四五’系列主题的新闻发布会上，北京市住建委副主任张国伟将于2021年向市场供应集租赁5000套左右，重点处理新市民等过渡性居住诉求。

同日，上海市政府常务会议大体同意《关于进一步规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，为规范上海市住房租赁市场秩序作出了部署。

规范房屋租赁市场秩序已成为监管机构的共识。

针对住宅租赁市场，倪鹏飞提出启动实施“租赁结合”的“新市民安居工程”，建立“租赁结合”的住宅体系。 实施“322”新市民安居工程。 即挖掘空之间的潜力、业态潜力和人群潜力三大潜力，着眼于大城市周边和城市主城区内两大空之间，采取购买和租赁两种形式。

倪鹏飞表示，处理住房租赁市场问题的重点是健全新的市民租赁住房体系，同时确保完善的保障性租赁住房保障机制。

华东政法大学法律学院副院长陈越峰在接受《法治日报》记者采访时表示，租赁市场规范和未来的快速发展，将在发挥市场机制资源配置中的决定性作用的同时，更好地发挥政府在居住保障和市场监管中的重要意义，多层次、分类层次、规范稳定，

陈越峰对《法治日报》记者提出，对于市场机制难以处理的新闻不对称、保护性居住诉求、权益保障等问题，可以通过科学立法的完整规则、严格执法加强事后监管等措施加以处理。

楼建波表示，住房和城乡建设部已经就《住房租赁条例(征求意见稿)》征求公众意见，“我们一定能通过完善法规制度，更好地做好租赁市场。”

租赁住房的同等权利切实保障居住权益

在中央经济会议上，“使租赁住宅在逐渐享受公共服务方面享有同等的权利”被放在了重要的位置。

其中，“公共服务”包括户籍、教育、社会保障、养老、医疗等多个方面。

赵秀池认为，购房获得产权，租房获得录用权，两者自身享有的权益不同，但如果两者享有的公共服务相同，将极大地促进租赁市场的快速发展。

年12月22日，江苏省苏州市发表了《进一步推进非户籍人口在城市定居的实施意见》。 其中，落实租赁住房常住人口的社区公共户落户政策，经房屋所有权人同意，可以在房屋所在地落户，也可以在房屋所在地社区落户，打破安全门。

事实上，在苏州之前，江苏省无锡市、山东省济南市等几十个城市已经出台了可以租赁落户的相关规定。

赵秀池表示，在租赁购买并行的背景下，“租赁落户”有利于降低人口上传价格，吸引人才，是实现租赁购买同权的重要一步。

对比一些城市宣布租房后落户政策及其背后的购房同权问题，陈越峰认为城市政府购房落户、人才落户、租房落户的政策是正面的。 在基本民生层面，更重要的是采取各种比较有效的措施，切实保障城市实际人口的居住权益，实现“居者有其屋”。

楼建波为了实现租赁的同权，涉及户籍制度、医生、入学等多方面的公共服务政策，其实是一个非常复杂的问题，应该简化租赁问题。 例如，更重要的是能否切实落实承租人的租赁权。

在租赁合同下，租赁公司应该如何应对？

大楼建设波认为，我国目前有房地产公司创新性组建租赁公司的两种租赁公司，以及通过改造报废厂房等增加供应的租赁公司。

根据大楼建设波所说，我们现在大部分是从中介那里转过来的租赁公司，通过接收社会闲散房源，进行装修后出租。 关于这种“房东式”的租赁方法，为了处理无序和垄断问题，必须设定自己的资金门槛。 “让我总结一下。 真正增加租赁住房供应的租赁公司将鼓励快速发展，而不是“房东式”的租赁公司。 ”。

赵秀池同样认为，不应该鼓励租赁收购个人住房赚取差价的轻资产机构，应该鼓励个人房主在住房租赁平台上直接发布住房资源，减少中介环节。 (见习记者 孙天骄记者陈磊)