“多地试水“两集中”出让土地 为楼市降温但或致项目集中入市”

最近，全国许多自然资源和规划部门宣布2021年同时公开转让住宅用地“二集中”，涉及青岛、郑州、天津等城市，部分城市全年分三次，集中发布公告，集中转让住宅用地。

业内人士认为，土地“两个集中”出让，有利于促使房地产公司慎重合理地持有土地，对房价管理有一定作用。 但是，开发商集中在一个时间段拿地必然会导致相关项目集中在市场上，从而对房地产市场的销售产生一定的冲击。

许多试水“两集中”出让住宅用地

“此前市场有相关传言，但近期正式落地，预计未来将有越来越多的城市跟进”多个城市发布相关公告后，一位中小房企东部地区负责人向记者表示，“两集中”出让住宅用地是调控政策的一部分。

“二集中”出让住宅用地，即集中发布转让公告，集中组织转让活动。

青岛市自然资源规划局网站显示，青岛市严格实行住宅用地“两集中”同步公开转让，全年分三次集中发布住宅用地征集公告，开展征集转让活动，吸引市场合理竞争。

郑州市自然资源和规划局也发布相关通知，要求郑州市航空港区、郑东新区、经济开发区、高新技术产业开发区、上街区自然资源主管部门禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织实施。

天津有关部门规定，全年发布的转让公告大致不超过3次，时间间隔和地块数量应相对均衡。 集中出让土地时，必须明确共同挂牌的开始日期。 天津将于3月、6月、9月中旬分三次集体发布住宅用地转让公告，除上述三个日期外，当地不再发布住宅用地转让公告。

“以前一张一张地出让，但大公司有资金等特点，最终大公司纷纷加入，好土地被他们拿走了，所以我们只能做边材。”上述房企东部地区的负责人多说明了这项政策的初衷。

房地产研究院发布的领域报告显示，年40个城市土地市场量价齐涨，溢价率小幅下降，土地市场整体平稳。 从土地成交面积来看，年二季度以来，部分城市楼市、土地市场火热，下半年热点城市调控收紧，但全年40个城市土地成交建筑面积仍增长8%，创下年来新高。

一位头部房企相关负责人也认为，这项政策的出台，意味着头部公司将无法垄断高质量的地块，从而在一定程度上降低土地市场的热度。 “即使是头脑的公司，短时间内能够筹集到的资金也有限，所以集中拍摄时只要选择，就会寻找几个要点来出力。”

导致房地产项目集中进入市场

业内人士分析认为，“两个集中”与出让土地政策、降低房企债务等政策联动产生效应。

年，监管层对住房企业贷款和资金监管不断运作。 年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产公司座谈会，进一步落实房地产长效机制，制定房地产融资三大红线。 3条红线为“除定金后资产负债率超过70%，净负债率超过100%，现金短期债务比不足1倍”，将房企分为红、橙、黄、绿4个等级进行分类管理，不同阶段房企对利息债务规模的制约不同。 其中三条红线都超标，红线，有息债务规模不得增加。 两条红线超标，橙色档，有息债务规模每年不得超过5%。

“集中拥有土地，很可能会使相关房企在拍摄地月迎来负债高峰，也给公司资金链带来很大压力”上述中小房企东部地区负责人表示，这也进一步降低了大房企多拿土地的意愿，促使公司更合理、审慎地参与相关地块的招商

卓易数据创始人马光明表示，此次土地集中政策与三条红线政策不相容。 一次提供几十块土地，让资金雄厚的公司拥有有计划的土地，减少了资金紧张、围场多、负债高的房企断断续续拿地的机会。 此次政策对现金流充足、融资能力强的企业品牌公司有利，资金状况紧张的中小企业生存空的时间将越来越小。

一位开发商担心大房企业取得土地后，高质量的地块会在大房企业之间增加或提高流动性。 相关监管措施也必须考虑到这一点。 否则，中小房企拿地就更难了。

楼市拆迁户张百忍认为，与“两集中”政策相比，有些城市的供给问题土地出让结构性不合理，有些城市郊区土地出让过盛，市区地块少，“两集中”政策或效果有限。

另外，一些市场人士担心，集中拥有土地和开发建设进度相似，房地产项目很可能集中在市场上，例如中小房企地块差，对购房者缺乏吸引力，生存状况更加困难。

拆解分析表明，中小房企资金实力有限，可参与土地少，只能全力抢夺高价土地，在自身运营能力、操作能力有限的情况下，融资价格过高的情况下，亏损的概率将大幅增加，未来的生存环境将进一步恶化。

对房企来说，马光明认为，必须做好很多下手的准备。 一、要了解供应地之前应供应土地的研究，做好“选址”的准备。 二、准备充足的资金，一年只有三次。 错过了就错过了。 三、销售环节尽量避开集中上市期，特别是避开供给较多的区域和板块，减少竞争，“择时”。 (记者 杨有宗)