“贷款新规对房市影响几何——房地产领域将加快分化”

进入2021年，中银领域和房地产领域的热议话题不得超过近期有关部门公布的房地产贷款管理和积分房地产公司资金监测、融资管理规则。 这些“硬核”的房地产金融调控措施会给房地产领域带来那些变化？ 房地产领域的趋势怎么样？

限制贷款过度进入住房市场

年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银领域金融机构房地产融资集中度管理制度的通知》。 《通知》将房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五个阶段进行分类管理，设定房地产领域的贷款余额占有率上限和个人住房贷款余额占有率上限。 房地产贷款余额以房地产开发公司为首要比较，个人住房贷款余额以购房人购房贷款为首要比较。 一般来说，贷款新规的目的是限制银行贷款过度进入房地产领域。

众所周知，房地产领域是高度资金密集型的领域。 近20年来，房地产领域通过高杠杆、高负债、高周转实现了高速发展。 其中蕴藏的高风险越来越受到重视。

银保监会主席郭树清在《完全现代金融监管体系》的文章中，提出要坚决遏制房地产领域的泡沫。 目前，我国房地产相关贷款占银领域贷款的39%，房地产领域有大量债券、股东资本、信托等资金。 据悉，房地产领域是现阶段我国金融风险方面最大的“格雷西”。

中国房地产业协会会长冯俊表示，许多房地产公司负债率过高，销售受阻，退保大幅下降，受到现金流压力，重复到期债务，公司运营风险剧增。 受这次疫情的影响，这个问题更突出了。 因此，房地产公司应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产领域的优质快速发展，也是宏观经济的潜在风险。

资金规模大，进入房地产领域太多，不仅积累了房地产泡沫，而且占据了对实体经济的投入份额。

事实上，此次贷款新规并不是最近首次对房地产行业进行金融调控。 年8月，住房城乡建设部、人民银行召开要点房地产公司座谈会，形成要点房地产公司资金监测和融资管理规则。 此次，对积分房企控制融资监管设定的“三条红线”，是房企除定金后的资产负债率不得超过70%。 住宅企业的净负债率不得超过100%的住宅企业的“现金短债比”不到1。 住宅企业“踩线”后，将无法增加或严格控制有息债务规模，实现上述目标的期限截止到2023年6月底。

业内人士普遍认为，“三道红线”和房地产融资集中度的管理制度是双向调控，规范资金的采用者和资金的供给者，有利于房地产业长时间稳定健康快速发展。

房高杠杆难以延续

在谈到“三红线”时，万科董事会主席郁亮表示，这是领域重大游戏规则的变化，是对所有开发商的挑战，预示着房地产金融红利时代的结束。

恒大竭尽全力采取促销等实际行动，努力消除“踩线”危机。 数据显示，年，恒大实现合同销售额7232.5亿元，同比增长20.3%。 销售额同比增长38.5%，达到6531.6亿元。 其七折卖房、0元买手店等措施将频繁被搜查。 业内人士认为，恒大努力“出货”、减少债务显示出领域面临的共同状况，也是房地产领域努力减少债务的“缩影”。

中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示，建立房企资本管理新规的目的是增强房地产公司融资管理的市场化、有序化和透明度，促进房企稳定金融政策的预期，合理安排经营活动和融资行为。 然后纠正一点公司盲目扩张的经营行为，增强房地产公司的抗风险能力。

广东省房地产协会会长王韶认为，在房地产金融调控的背景下，量、价、利前所未有。 头部集中度和区域市场分化进一步加剧，对公司的企业品牌建设、财务运营、产品控制等能力提出了更高的要求。

王韶表示，“高杠杆、高负债”是对公司资金运营能力的严峻考验，稍有不慎，就无法“周转”。 防范风险、改变增长方式是房地产公司必须跨越的门槛，传统开发商这种不倦的“高杠杆、高负债、高周转”运营模式将成为“绝唱”。

业内人士认为，房地产领域将真正进入大洗牌、大分化阶段。 随着金融资源的匮乏，中小房企业获取金融资源的难度越来越大，价格越来越高。

房屋租赁将越来越得到支持。

住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建筑业会议上表示，2021年将安全实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康快速发展。 并要求各地认真落实主体责任，密切跟踪市场形势，摄像头启用储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，着力稳定地价、稳定房价、保持预期。

这表明未来房地产长效机制将切实实施并完善。 现有的限购、限制贷款、土地、税收、金融监管政策将继续适用，与不断变化的市场相比，储备政策可能还会上台。 “住宅不被炒鱿鱼”依然需要稳固，房地产市场整体的平稳运营值得期待。

年底召开的中央经济实务会议提出，必须高度重视保障性租赁住房的建设。 这表明，未来租赁住房将得到越来越多的政策支持，成为快速发展的亮点。

业内人士认为，未来租赁住房的快速发展将在租赁住房的供给、租赁权益的保障和扩大、规范化和支持租赁公司的快速发展等方面继续发挥作用。 届时租金将更加平稳，租金将成为另一种长期居住选择。 (记者 癫舒)