“失控的蛋壳公寓 长租公寓领域进入灰暗时刻”

“这是暴雷前的疯狂吗？ ”对于蛋壳公寓( nyse:dnk )急剧增加的股价走势，投资者不禁感慨不已。

截至美股周三收盘，蛋壳公寓股价4.57美元，两日累计涨幅超过230%，总市值8.36亿美元。 另一方面，在北京、上海、杭州等许多城市，蛋壳持续受到房东、租客的维权，危机难以解决。

股市的疯狂来源于蛋壳和收盘的消息。 据悉，受北京市相关部门邀请，多套长租公寓参与蛋壳交接事宜咨询，我爱我家( 000560 )是潜在的承接方。 对此，他并未直接否认爱我家，只向第一财经记者表示，目前尚未得到消息。

蛋壳的资金已经不是秘密了。 国内首个部长租用公寓企业品牌，蛋壳在国内运营的公寓数量超过40万套，是今年在中微子登陆的首个中概股。 但是，这家以网络方式激进扩张的上市公司陷入了巨大的亏损“黑洞”，牵涉到众多主体。

“打工的人太难了，买不起房子。 租房子也踩雷”的租客感慨道。 由于房东不按时收取租金，许多租客面临停水停电、断网甚至被赶出家门的局面。 有蛋壳的员工租了自己企业的房子，押金难以退还，工资晚了一些供应商的付款也拖欠了。

面对质疑，蛋壳公开表示企业没有破产，也没有退路。 但这并不能安抚各方的焦虑。 现在，许多房东正试图从蛋壳中回收住宅资源。 相关出租人的意图略有倒退，长租公寓的商业模式也“受到谴责”。

在重压下蛋壳会破裂吗？

危机早就开始了

“现在蛋壳的退款只能在我这里进行，但是需要300元的手续费。 ”。

11月19日，蛋壳公寓在官方微博上截图，有客户反馈，称有人以帮助退款结算为由，个人追加收取手续费。 蛋壳公寓提醒网友，不要轻信上述言论，目前解租结算工作已经延期，但所有的解租工作都在有序进行。

网友愤怒的心情瞬间点燃，租客直言:房东来家里要求解约，这不是不负责的解约吗？ 解约后的钱到底能退多少，能退多少？ 越来越多的租客表示，如果自己投诉无门，无法联系客服，已经退租取现，钱就不能晚点到账。

对此，北京市东元律师事务所合伙人律师李松告诉记者，租客能否继续居住，与蛋壳的合同是否过期，是否还有权在还未到期之前继续居住。 房东强制赶走的，出租人有权向蛋壳公寓赔偿损失，退还剩下的租金。

把房子租给蛋壳的老板也很痛苦。 “之前因为疫情延期了一个月才同意房租，但我同意下半年行情不减房租。 虽然依然同意了房租季付的变更，但最终15个工作日没有收到房租，到现场退房也不交违约金。 为什么要继续相信你们呢？ ”

北京、上海等许多房东就是这样的处境。 “7月蛋壳给我打电话，要求降低10%的房租，新年还需要一个月空的置期。 ”。 房东告诉记者，目前许多业主同意将付款方式改为月付，但收款还很远。

市场消息称，蛋壳公寓资金问题6月份才开始，当时北京有关方面正在协调蛋壳与建行的接触，但双方似乎未能达成协议。

进入10月，危机气氛高涨，有消息称“蛋壳已经逃走，破产了”。 11月，蛋壳公寓北京总部再次曝光维权事宜，包括租户、供应商、保洁、维修人员等。 对于“杭州分企业停止运营”、“破产跑垒员”等消息，蛋壳公寓一一予以否定。

在此期间，蛋壳公寓股价下跌，从每年10.62美元下跌到11月16日的1.37美元。 今年1月，蛋壳在中微子上市，那时募集资金超过1亿49，000万美元，总市值约为27亿4，000万美元。 现在，这位部长租用公寓企业品牌的市场价格蒸发了近7成。

11月17日深夜，我爱我家有意继承蛋壳。 蛋壳的股价也开启了疯狂的上涨模式，业内人士认为，不排除蛋壳积极释放新闻以抬高股价。

杆游戏失控

蛋壳公寓成立才五年，上市还不到一年。

年1月，紫桐(北京)资产管理有限企业注册成立，是蛋壳公寓的运营主体，高靖是其联合创始人兼首席执行官。 此前，高靖曾在度娘、糯米网等多家互联网企业工作。 这个基因引起了资本的关注，也为后续扩张奠定了基调。

成立一个月后，蛋壳成功租下了第一个房间。 在之后的五年间，大量资本蜂拥而至，蛋壳疯狂扩张。 在美国上市前，共有6次资金进入，其中有华人文化产业投资基金、愉悦资本、高榕资本、春华资本等知名投资机构，总融资额近10亿美元。

在资本的帮助下，蛋壳迅速成长为仅次于自由的租赁公寓的运营者。 截止到今年3月底，蛋壳公寓在国内运营了41.9万套，自由超过了100万套。

的蛋壳本质上是做“二大家”的生意。 也就是说，企业位于中立方，统一改造、升级、运营业主房源，租赁人，提供租赁后服务。 在这种模式下，拿房、装修会沉淀大量资金，为了切断房源，蛋壳和自由曾经理性地进行过估算。

由于仅靠融资和自身现金流已经不能满足蛋壳的诉求，所以“租赁贷款”这种资金池游戏悄然而生。 蛋壳让金融机构出租房屋，金融机构给蛋壳半年到半年的房租，蛋壳每月或季度交给房东，扩大经营，出租人每月将资金用于还款。

现实中，租客为了减轻房租的压力大多选择月付。 问题是，很多租客不知道自己与金融机构签订了融资合同，认为是蛋壳支付方法的不同。 蛋壳的资金用完后，房东无法收取房租，租客面临被赶出去的风险，但贷款必须继续偿还。

李松表示，租金贷款模式存在较大风险，如果企业破产或遭遇较大的经济困境，蛋壳的钱不会交给房东，最终会损害租客的权益。 对此，立法上应加强监管。

租户最担心的是，如果不租用住宅，不偿还的话，征信是否会受到影响。 11月16日，与蛋壳合作办理“租金信贷”业务的微众银行表示，根据租户与蛋壳公寓签署的租赁合同，租户已与业主形成租赁关系，预付租金，享有合法居住权。

如果顾客被迫移动，可以注册“微众银行租赁费用贷款”。 该银行将作出适当安排，尽量保护顾客的权益。 至少在2021年3月31日前，征信不会受到影响。

蛋壳没有拯救自己的力量

据悉，虽然有蛋壳和托盘的可能性，但市场的担忧尚未解决。

虽然暴露在舆论之下我爱我的家，但是今年的经营状况也不好。 数据显示，今年三季度，我爱我家收入67.51亿元，同比减少22.27%。 归属于上市公司股东的净利润为2亿4400万元，同比下跌61.93%，企业市值比去年下降五成。

另外，我爱我家长租房企品牌“相寓”，覆盖国内15个城市，房管规模较大的城市集中在京津冀、长江三角洲地区，上半年这个板块收入7.3亿元，比去年同期减少15.05%，截止到6月30日，全国

“现在蛋壳一定在找连接的材料。 否则股价不会反弹。 ”业内人士表示，蛋壳业务涉及的城市、住宅资源数量多，资金缺口大，接手后难以消化。

公寓财报显示，年、年、2019年和一季度，企业收入分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元和12.34亿元。 截至2007年，3年共亏损63.2亿元。

受疫情冲击，今年租赁市场低温，蛋壳运营情况也不客观。 数据显示，年第一季度，蛋壳公寓入住率为75.6%，比去年年底下降1个百分点。 此外，受企业品牌信任危机的影响，许多租客与蛋壳协商退房，目前其官方app上存在大量租赁房源。

“蛋壳的事情影响太大了，头脑企业一旦倒下，不仅代表其本身，还涉及整个社会、政策、资本、市场、人们。 ”。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

今年，另一家母租赁公司的青客也同样被曝光了资金危机。 那时，青客公寓为了维持租赁市场的稳定，将部分房源交给建行旗下的建融住宅重新签订了租赁合同。 一位业内人士认为，蛋壳被全面接收纷繁复杂，后续可能参考青客以往的例子。

租长屋抢劫

从2007年开始，长租公寓领域进入高速发展期，但至今仍未找到可持续的盈利模式。 今年的疫情是黑白天鹅，让许多长租公寓公司雪上加霜。 据不完全统计，从年开始到8月底，全国共有30名父母租用公寓公司陷入危机。

头部玩家也很难自由地安身。 业主表示，自由近期与房东降低房租，降低管理费用，协商减少约10%的房东不同意的，单方面选择违约，赔偿房东房租2个月，或者将装修用电器寄给后者。

疫情加重了公司承受的压力，但这背后也反映出租赁领域目前的快速发展和盈利模式还存在风险。 “租赁公寓的商业模式天然存在缺陷，表现为高进低出、长收短付、短钱长投。 ”。 景晖智库首席经济学家胡景晖认为。

他表示，许多长租公司默认一线城市和强二线城市每年房租上涨两位数，但出租人对租金的支付能力有限，存在租金天花板。 如果没有新的投资者提供资金，如果用租赁贷款的方法超过房租，公司的现金流容易断裂，会产生爆仓、跑路等问题。

空白研究院也认为长期租赁公寓领域本质上是资本密集型领域，但领域净利润率不到5%，投资回收期一般需要8年以上。 这意味着 个长期租赁公寓公司的规模扩张难以靠自身造血维持，金融化不可避免。

2019年底，住建部等6个部门联合印发《关于整顿住房租赁市场秩序的意见》，确定“租赁贷款”收入不得超过租赁公司租赁收入的30%，抑制租赁公寓公司通过“租赁贷款”扩张的模式。

11月17日，深圳市住建局发布《切实规范房屋租赁公司经营行为紧急通知》，提出7项具体要求，切实规范房屋租赁公司经营行为。 特别强调不能“高进低出”、“长收短付”，不得诱导出租人采用“租赁贷款”。

“如果头部长的租赁企业品牌破产，将发生整个领域的硬着陆。 这是因为政策必须稳定市场的预期。 ’李宇嘉告诉记者，蛋壳的问题是扩张速度太快，杠杆太大，没有继续认真运营。 目前，蛋壳的事情已经演化成了公共性问题。

但李宇嘉认为，蛋壳危机的背后，并不是整个租赁领域都有问题。 对关联公司来说，首先要放慢扩张速度，冷静地经营公寓。 网络“唯快不破”的资本运营模式不适合长租公寓。 受今年疫情冲击，居民收入和出租率下降，对蛋壳以往的模式造成很大冲击，需要反思整个领域。